商业项目前期规划需考虑的元素
同昌盛业董事总经理 唐耀2014-10-15
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商业项目作为商业地产的开发、建设和运营的主体对象,决定其成败或者维系其发展前途的因素很多,而品牌招商则是决定一个项目成败的重要因素,项目是否有良好的招商效果,项目的前期规划可谓是重中之重,项目前期规划须考虑的重要因素有以下几点:

1.地理位置

对于商业项目来说,第一重要的是位置是不错的,但是我的理解不同于多数人所理解的位置好就是在成熟商圈,大量人流就是好位置,那样的理解是浅薄的。

首先,商业是一个长期持有的不动产。现在的好位置并不代表今后也是好位置,随着新商圈的不断兴起,原来的好位置也可能由于交通的不便以及周边人口的变化等因素的影响,从而逐渐没落下来,例如重庆的解放碑商圈以及大连的青泥洼商圈。而可能看似目前状况不太好,可是未来有较大发展潜力的区域也有可能创造出好位置的物业项目,例如:重庆观音桥的大融城以及大连西安路的罗斯福购物中心等。

这就要求开发商在商业物业选址的过程中一定要对于发展潜力以及未来的竞争关系做好准备。从未来的路网规划,人口导入期以及品牌方对于这个区域未来进入意愿等层面有充分、专业的市场研究。但是开发商往往会根据拿地时的一些对于区域的理解来进行判断,忽略了专业商业顾问公司从未来商业角度对于项目商业位置的价值判断。  

2.交通状况

我认为便捷的交通工具将会为项目未来人流导入带来非常好的条件。但是,如何同这些交通设施进行有效的对接,真正使他成为项目导入人流的亮点,这还是需要商业公司对于品牌特性的了解以及落位需求的充分理解下,从而进行良好的规划,使得导入的人流能够产生消费,而不仅仅是过客。这也是设计公司在交通动线规划上不能完全取代商业公司的原因之一。

3.周边商业氛围

商业最怕的就是孤岛经济,周边商业气氛的热烈程度也决定了一个项目是否能够快速的渡过养商期的时间。当然,开发商在拿地时由于受到各种因素的影响不会有尽如人意的条件满足,所以这就要求开发企业在做商业时充分考虑到持有的风险,从养商到成熟的财务模型内的投入分析。这就要求开发企业一定要同专业的商业资产管理公司配合,运用成熟的资产管理模型做好分析工作,为未来的投入提供决策的依据。香港有一个成功的案例就是观塘的APM,创造了商业氛围以及人流的奇迹。

4.项目规模

因地制宜的适度商业开发规模是未来项目成功的关键因素。体量太大反而成为包袱,例如:北京的大钟寺购物中心。体量太小未来随着区域的成熟,拿不到项目的最高收益价值,例如:杭州大学城附近的印象城项目。如何因地制宜的做到适度开发,这就要求专业的商业公司对于前期调研时的科学以及系统的报告分析模型,而不仅仅是拿到统计年鉴或是国土规划部门的规划数据,这里有多种综合因素需要考虑。只有基于科学系统化的前期调研模型,才能达到适度合理的开发项目规模。

5.项目硬件条件

商业项目的硬件条件一定要依据产品的定位做出匹配的标准。尤其在现在体验式消费的产品创造上,每一个开发企业都下足了工夫在硬件的体验创造上,从而忽略了商户对于产品的要求,这是大错特错的。我们不能因为体验而体验,体验式消费是来自于综合层面的体验,而不仅仅是对于硬件的体验。不能因为体验而忽略了商品的存在,毕竟我们商家要卖出货品才能赚钱交租金。

6.品牌组合及定位

商业项目的品牌组合及定位亦是影响项目因素之一,由于商业项目定位完全基于区域消费者的需求以及零售商选址考虑,因此准确的品牌组合和定位将缩短招商时间,一定程度上避免不必要的弯路。再有一点尤为重要的也是几乎所有人不了解以及所谓商业顾问公司不懂得的,那就是品牌组合以及定位对于财务指标的遵循。同昌盛业在每一个实施的项目中都遵循制定计划下的财务模型,制定十年期的资产财务分析报表,从而为开发企业在投入的品牌组合以及产品定位做出正确的决定。


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标签:商业项目,品牌组合,商业项目开发,同昌盛业
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唐耀先生作为同昌盛业的创办者及业务主导者,拥有超过15年商业地产投资服务、资产管理、营运管理的工作经验,被国际购物中心协会委任为“亚太区顾问委员会委员及华北地区主席”。 同昌盛业业务涉及国内商业房地产的资产管理以及投资业务,以及协助公司战略股东对于商业地产开发项目和具有潜力的地产开发公司以及零售品牌进行股权投资。