中国商业地产供应陡险 运营管理时代已到来

    2014年的中国商业地产仍然持续着2013年如火如荼的发展态势,宏观政策的调控和市场前景的利好,都在全力鼓舞着众多开发商涉水商业地产。对于目前商业地产的开发热,其背后不仅有着宏观力量的主导,同时也存在着行业先行者的光环,和开发商心里的那些不为人知的“心酸”。

  “中国目前在册的有上万家的房地产开发企业,而真正做能够做好的也就几十家,商业地产不是每一个企业都能够做好的,只有真正意义上去理解商业,懂得商业,才能够从整体上去摸清商业发展的脉络,从而打造出高品质、高标准的商业项目。”北京汉博商业管理股份有限公司高级副总裁李亚明先生指出。

  目前,在中国的商业地产市场上,有三大力量在驱动着商业地产的开发。

  1、政府的宏观主导力量

  长期以来,房地产作为城市发展的先锋产业,其为城市带来的也是最为直接的城市扩容和城市体现。随着宏观政策对住宅地产调控的日益加码,商业地产发展的利好形势也在不断的显现。各大房企加大投入,转战商业地产,这其中不乏有开发商规避风险的意图。同时也存在政府为保证财政收入的引导,政府为了避免住宅土地价格的波动,在住宅用地的推出环节上,也显得异常的谨慎。然而,土地收入作为财政收入的主力军,其住宅用地的减少,势必为土地收入带来了影响。为了在一定程度上补充因住宅用地的减少而带来的土地收入减少的部分,自然,商业用地的出让力度也就变得异常的强大。对于这种住宅以外的大量的商业用地的规划和推出而言,其商业开发的能力自然也就成为开发企业取得土地的核心竞争力了。

  众所周知,一个城市健康稳定的分可持续性发展,离不开宏观的战略规划。一个城市的商业亦是如此。基于对城市商业发展所产生的需求,政府往往可以通过科学的城市规划来进行合理的调配和解决。随着城市的不断发展,其商业的活跃指数也将不断地提高。城市在不断地壮大,人口也在不断的导入,这也就自然的成为了一座城市商业发展的两个基础。但是,面对当前商业用地的集中推出,这也无疑对当前城市的商业载荷和开发商开发商业项目的风险划上了大大的问号。

  2、市场榜样的光环

  一个优质的商业项目,其在开发过程中,每一个环节都需要专业的团队去支持和把控。对于购物中心而言,其从奠基到运营,无不经历着长期的专业积累和行业沉淀。纵使,高额的开发成本成为了迈进商业地产的一大门槛。但似乎每一个开发商都想一举成为商业地产领域的“巨人”。中粮、万达、龙湖等商业地产商在十几年间的商业地产开发上的成功,也逐渐被众多中小开发商视为转型商业地产的航标与导向。高额的租金,可观的溢价,这些在开发商的眼中显得格外的新奇。纷纷的模仿,争相的打造,其目的无非是通过自身华丽的转变而成为这些榜样中的一员。殊不知,在那华丽转身的刹那,也需要造型师、灯光师、摄影师专业人士和观众们的驻足围观才可以产生足以震撼的效果。

  诚然,仅凭一己之力去博弈巨人才可以完成的任务,这种视自己如传奇的勇气可嘉。但是,对于最终导致混乱的市场和无法改变的商业环境,开发商们则需要扪心自问了。“真正打败商业地产的不是电商,而是商业地产开发商自己”北京汉博商业管理股份有限公司高级副总裁李亚明先生如是说。

  3、商业地产开发主体的扩容

  2013年曾一度被称之为商业地产元年,纵观2013中国商业地产,零售大腕、百货、超市纷纷上马商业地产,从世界三大零售巨头之一的TESCO乐购的综合性购物中心——LifeSpace乐都汇购物广场到北京宜家西红门店的捷足先登。这些不仅是鉴于长期以来租金压力的上涨,同时,更是对于自身零售扩张的需求。

  受到商业地产市场前景的利好以及土地出让性质的局限,使得传统的住宅开发商加快转型商业地产。而对于成熟的商业地产开发商而言,其日趋成熟的开发及运营经验也大幅加速了其商业品牌的复制与扩张。

  对于中国目前的商业项目而言,预计2015年有望达到4500家,商业建筑面积达到3亿平方米。从现在到2025年,还会有7000家建成开业,届时购物中心将超10000家。这些数据,绝非耸人听闻。面对商业地产市场肆无惧惮的大举进发,这组数据的出现究竟是中国商业巨人们奔赴前行的怒吼,还是其身处困境时的哀嚎呢?

  “对于未来的商业地产发展,其残酷竞争的局面将会加快的到来,对于层出不穷的商业项目而言,其发展的态势将会成为商业地产危机爆发的导火索。商业地产的后期运营管理将会是面对未来商业地产行业危机的一剂良药。”李亚明先生强调。

  综上所述,无论2014年中国商业地产市场的增量有多么的陡险,纵观整个商业地产的发展,其五花八门的特色、个性与差异化无疑不是徒有的昙花一现,其专业前瞻的运营管理才将成为各大商业地产开发巨头正面碰撞的有力武器。

  中国商业地产的市场发展已经进入到快速的市场扩充期。这段时期的到来,不仅仅造就了我国商业面积陡增的发展传奇,同时也为我国商业地产可持续发展埋下了隐患。商业地产行业外部环境的利好,并不能够成为众多开发商涉足商业地产的理由,其项目后期运营所体现出来的困难与险阻却足以体现下马商业地产的那些开发商的不易,商业地产的重中之重在于商业而非地产。

  一个真正意义上商业地产项目的开发,其后期的运营才是项目开发的主旋律。对于2014年的中国商业地产而言,已然由项目开发时代转向运营管理时代。

 


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二十多年房地产开发经验,熟悉房地产开发过程的各个环节。2007年进入北京汉博商业管理股份有限公司,开始涉足商业地产领域,参与并完成北京首地大峡谷、合肥之心城、成都阳光新业中心、福州五四北泰禾城市广场、北京远洋万和城等40余个大型商业地产项目。积累了大量的商业地产开发战略、前期定位、设计规划、招商、工程机电、运营及投融资管理等一线实战经验。