商业地产未来的竞争砝码

    2014年,在深化改革转型之际,商业地产的表现似乎不同于以往的张扬,理性的崛起成为行业寻求平稳发展的主导思维。市场需求升温、增量集中涌入、融资渠道增加、土地交易势头强劲等等,这其中不仅受城镇化建设等宏观因素的引导,同时也离不开零售需求增加及市场主体扩容的影响。

    据汉博统计,2013年,中国新增购物中心面积达2057万平方米,在建的综合体是已经建成综合体的4倍;而处于前期规划中的综合体规模,又几乎是在建综合体的4倍。2014年中国在建的购物中心面积已经超过全球190个国家在建购物中心面积的一半,目前全球在建的购物中心面积将近3900万平方米。预计2015年,中国共有5000家购物中心,其商业建筑面积达到3亿平方米。

无论是行业发展趋势还是宏观政策影响,商业地产注定成为2014年中国地产行业维稳浪潮下继续高歌的舞者,其将舞动出的不仅仅是行业自身的利好局面,同样也有行业升级浪潮中的暗流涌动。

一、专项基金介入商业地产开发

    商业地产在中国,时间尚短,但发展劲头却如雨后春笋,大有朝阳之势。随着行业的蓬勃发展,其涉足商业地产领域的各项服务也在认知与被认知、学习与被学习的环境中不断摸索和前行。如何促进房地产行业转型升级,如何建立灵活的资本结构来帮助房地产行业提升收益,已然成为商业地产行业所关注的焦点和话题。商业地产投融平台的建立,催生出来的不仅仅是相关服务行业本身的特有价值,更是整个房地产行业转型过渡时期的必经之路。

    诚然,房地产信托及券商在不断的垄断和发展,但商业基金的低调入市,却为房地产资本市场带来足以星火燎原般的变革。其专项资本平台的建立,也预示着商业地产行业基金的融投标准及介入模式的不断完善和健全。开发商、运营商、投资商三者联动的“金三角”时代已经全面到来。

    众所周知,商业项目的开发是一个多方统筹、强力合作的共赢体系,这个体系不仅需要高资质的开发主体(开发商),同时也需要极专业的运营保障(运营商)和稳健的资本扩充(专项基金)。因此,通过这三方互融与整合所形成的贯穿于商业项目开发全程的系统模式即为“金三角”模式。

    在未来,“金三角”模式将成为商业地产开发领域的主流模式,基金与开发商之间通过股权及债权或项下的多元化合作方法,不仅可以满足项目开发及运营环节中的资金保障,同时也为项目的物业增值打下良好基础。运营商与基金团队的强强联合,更是为项目的自身发展提供了足够空间。寻求具有基金战略合作关系的运营方,将会成为开发商在开发环节中选择运营商的首要诉求。

目前,在我国众多的商业地产服务机构中,能够着实捆绑基金通过资本增值和专业运营来助力商业项目迅速崛起的运营商屈指可数。造成此种尴尬的局面,在于相关服务体系的不完善、投融资渠道的单一以及多方合作预期的对立。所以,在未来的商业地产领域,商业基金的涌入将会促进相关运营商朝着资本、运营实操等方向靠拢,只有具备稳健的资金供给和专业的运营保障,才能达到项目开发者对自身商业项目的要求和预期。

 

二、运营管理全面升级

    目前,在中国的商业地产市场上,有三大力量在驱动着商业地产的开发。‍首先是宏观政策的主导力量,基于对城市商业发展所产生的需求,政府往往可以通过科学的城市规划来进行合理的调配和解决;‍其次是榜样的力量,例如中粮、万达等地产商在商业地产开发上的成功,正逐渐被众多开发商视为转型商业地产的航标与导向;最后则是开发主体的扩容,租金压力的上涨和自身零售扩张的需求,使得开发商及品牌商纷纷上马商业地产。

    对于我国商业地产的快速扩充期而言,中国的商业地产发展仍处于一个需求量化的周期,这种量化需求不仅反映出城镇化建设的硬性指标,同时也体现出国民经济快速发展背后基础配套建设的不足。作为一时间的商业崛起,其形形色色的商业项目傲然林立,这种现象的出现,无疑是受到宏观因素、土地市场及市场发展等各因素的影响。对于市场预期而言,增量的几何式增长一定程度上为零售商增加了不少拓展压力,同时也扩大了同质化所带来的阴影。

    基于商业集中入市和运营成本的大幅增加以及电商、物流等行业的分食,在未来一段时间内,我国商业地产将呈现出鲜明的两级分化特点。这个特点可以出现在同一商圈里的不同项目,也可以出现于不同层级商圈里的不同项目。致使前者出现的原因主要由项目自身的运营为主导,而后者主要是受到层级区域的人口导入情况和商圈规模的影响。因此,中国的商业地产行业已经处于高风险的淘汰环境,盲目进军商业地产只会加大企业自身的风险荷载。

    众所周知,影响一个商业项目能否成功的因素有很多,科学的定位、配套的规划、资源的整合、业态的组合、招商的顺畅、功能的完善、持售的比例、资金的平衡、物业的运营等,每个环节都关系到成功与失败,关系到停滞与前进。但最核心的,主要还是老生常谈的两点:一个是区位规划,另一个则是运营管理。前者具有不可替代的优势,因为前者具备科学合理的城市规划所带来的社会属性,后者则需通过专业的运管团队来达到预期。

    随着移动终端的全面渗入,其消费模式的创新与变化也日新月异,作为项目的运营管理,最核心的内容还是营销推广和大数据整合。因此,高效的运管团队应该具备营销优势和数据整合优势,同时创新运营和品牌动态及商铺监控、物业管理、财务分析等方面也需要缜密的配合和计划。必须将多方资源相互整合,通过科学的把控和专业的统筹,让商业项目与消费者形成良好的可循环互动,同时帮助项目持有者尽快实现收益预期,这才是运管团队的核心价值所在。

    对于未来我国的商业地产市场而言,弱肉强食的竞争局面已经无法规避,衡量一个商业项目成功的时段已经由顺利开业的初级时段向持续运营的高级时段进阶。放眼行业市场,增量白热化、供大于求,除了区位优越的商业项目外,其余项目无一不是站在同一起跑线上,想要稳操胜券还得看后期的监控、调整、营销、财务计划等综合的运营管理能力。

    综上所述:随着中国改革开放和市场化推进进入一个新的发展阶段,中国商业地产也已进入一个新的发展阶段,迎来了不可多得的发展机遇,面对发展中出现的战略性课题,我们需要加以研究、创新和解决。未来中国的商业地产发展仍旧需要很长的一段路要走,在这期间,商业地产行业将受到不同外力的干扰和制约,零售业、服务业、餐饮业、娱乐业等与消费者有关的各行业都在不断摸索和前行。如何整合各业态让其紧随时代的步伐、符合时代的主流消费趋势,如何拉近消费与生活的距离,都是必须考虑的问题。因此,运营管理将成为商业地产行业发展过程中奋力前行的主力舵手,产业基金的进驻也将促进房地产业及相关开发商正视商业物业的核心价值和潜在效力。相信未来的商业地产将有一批以资本带动开发、以运营作为保障、以增值达到共赢的大量新兴项目崛起。目前全国有5万家登记注册的地产开发企业,真正在商业地产领域享有知名度的也就近20家左右。做好商业地产,其根本通途仍在于不断的变革和创新。商业地产没有固定的标准化运营模式,往往容易受其不断适应社会经济的易变特征的制约。所以,在实际运营管理中,必须通过专业实操和灵活多变的运管模式创新,才能将商业项目做到极致,做到最好。

 


分类:商业地产趋势
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二十多年房地产开发经验,熟悉房地产开发过程的各个环节。2007年进入北京汉博商业管理股份有限公司,开始涉足商业地产领域,参与并完成北京首地大峡谷、合肥之心城、成都阳光新业中心、福州五四北泰禾城市广场、北京远洋万和城等40余个大型商业地产项目。积累了大量的商业地产开发战略、前期定位、设计规划、招商、工程机电、运营及投融资管理等一线实战经验。