商业地产的好时光还长着
新城控股高级副总裁 欧阳捷2014-08-08
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商业地产跟住宅市场有什么关系?关系很大。

首先,因为城镇人口的增长一定会带来商业地产的机会,会带来城镇商业的需求增长。其次,人口的流向也一定会影响商业的布局,人口净增长城市的商业机会更大,而人口净减少城市的住宅和商业市场都将萎缩,城镇住宅集中区一定就是商业密集区。当然,美国是个例外,不少大型购物中心和奥特赖斯都是建在郊外的,那是因为美国是一个车轮子上的国家,而其物价又相当低廉,使得美国人可以一打一打的购买东西,如果他们为了买三两件东西开车跑很远的路,那我们可能低估美国人的智商了。第三,人口年龄的格局也会影响商业的形态,影响到商业的产品和服务。

所以,研究住宅市场发展与走向,研究住宅集中区客户群特征,研究社区生活服务平台与O2O,对于商业地产来说也是极其重要的。

按照习总书记提出的两个一百年,到世纪中叶,建国一百年时,我国基本实现现代化,建成富裕民主文明的社会主义国家。中国的经济增长还会持续,城镇人口收入水平还会逐年提高,2013年中国年人均收入水平只有4800美元,而世界银行预测到2030年中国年人均收入水平会达到1.6万美元并还将呈上升趋势。这些消费能力的增长会极大地促进商业市场发展。

在此过程中,传统商业也面临着升级换代的需求。

现今的时代发展是光速的,我们的商业形态发生了跳跃式的变化,一二线城市的领先商业形态已经从过去的目的性消费,转向一站式消费,近几年又发展体验式消费,这与消费群体年轻化有直接的关系,而年轻人消费心理的变化使得我们目不暇接,他们的消费需求在不断提升,对消费体验的关注度也越来越高,互联网思维也引导他们追求极致、尖叫、刺激的参与性、互动性的新体验。

一二线城市人口会继续增长,中国还将产生更多的千万级以上人口城市,在昨天举行的博鳌论坛上任志强也提到,目前,全球共有28个人口超千万的城市,其中中国占据6个。而此前有数据显示,到2025年,中国千万级人口城市将增加到8个。武汉、长沙等都已提出千万人口城市的中长期规划。大都市会继续膨胀并如黑洞一般吸引更多的年轻人加入。大都市会越来越年轻,商业形态会不停的变化,创新和创意源源不断,陈旧的商业会不断死去,死去的商业也会以新的业态复活。

目前,三四线城市的商业形态还比较多的停留百货大楼、社区商业、专业市场等目的性消费形态,这与三四线城市人口老龄化有相当大的关系,这些城市会逐步演变为宜居城市、养老城市,城市更加安静、和谐,但老年人的消费是远远低于年轻人的。这些中小城市也会形成产业特色城市,如德国一样,老人的寿命和工作年限在延长,工作节奏在放慢,工作岗位和工作技能的频繁转变对他们是不现实的,因此,专注于某项技术和技能并长期地做下去,会使得这些技术和技能更加专业、成熟,也会使他们的产品更加精致、稳定、可靠,因为这是维持他们良好的品牌信誉和稳定的生活来源的重要保障。

商业是为人服务的,没有人口就没有商业。人口的结构决定了需求的不同,也决定了商业业态的不同,住宅市场的稳定发展也会促进商业市场的长期繁荣,短期部分城市商业供求与结构失衡不影响商业的大趋势,商业市场的好时光还长着呢。


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欧阳捷现任新城控股集团有限公司高级副总裁。2007年5月至2013年4月任江苏新城地产股份有限公司副总裁,2011年4月至2013年6月任江苏新城地产股份有限公司董事。分管行政、人力、信息工作。2013年4月至今任新城控股集团有限公司副总裁,分管品牌客服工作。2013年7月至今任江苏新城地产股份有限公司监事。