严俊琪:再访爱琴海
智富商管总裁 严俊琪2014-08-04
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定位于“精致、优雅、快乐”的北京爱琴海购物中心自去年10月亮相京城至今,即备受瞩目。其中,一方面来自市场对红星商业八年内复制100个爱琴海购物中心战略、打造的“城市商业新标杆”首个标杆示范项目的关注乃至质疑;同时,更是源于行业对正处于电商时代下同质化白日化竞争阶段的购物中心生存之道的思考及其探索。

时隔十月,近日再度造访,一探前期闻称“深陷舆论漩涡”的北京爱琴海购物中心的真实状况。身临其境,窥其究竟,咀嚼精华,感受颇深。

感受一:商圈地标奠定,先天硬伤有所改观。

此番考察,当值暑期正午时分。项目现场与开业初期相比,外广场车水马龙、川流不息,场内餐饮、儿童、娱乐休闲业态人头簇动、人气旺盛,开业率在95%以上。看得出,通过经营团队近一年的辛勤培育,项目不仅弥补了商圈餐饮和休闲娱乐等服务功能的商业空白,实现与百盛百货、云南大厦三位一体,互补形成了一个集百货、餐饮娱乐和酒店的城市商业综合体,并成功奠定在太阳宫商圈体验性消费的新地标,有效增强了京城东北部商圈的整体吸引力。

以此同时,受制于项目前期商业建筑动线设计缺陷、交通不畅导入客流较差等的“可视性”“可达性”两大硬伤亦已有较大改观。据了解,为解决可视性问题,经营方追加斥资3000万,改造外立面,增加商业氛围和晚间泛光照明,有效提升可视性;同时,在项目周边设立27块道路导视牌,方便顾客到达项目,并开通8台班车,方便望京地区顾客前来项目体验美食、休闲和购物。

    感受二:独具文化特色,体验业态多元合理。

目前,创新的体验型业态是国内商业地产新的发展道路。爱琴海购物中心创造性地引进土耳其巴扎公园主题体验馆和单向街书店两个文化主题业态,以特色体验打造与众不同的文化核心,人文休闲空间的定位鲜明清晰。

在土耳其巴扎主题体验馆,带有浓厚地中海风情的主题文化活动,安纳托利亚半岛土耳其商品的异域风情,文化及美食的独特韵味,让爱琴海独具浓厚的欧陆风情。作为国内商业与国家文化机构的试水合作,土耳其巴扎体验馆项目创造了购物中心与商家合作文化营销、国家营销的全新模式。

单向街书店这家北京的知名书店,则以高雅的文化品位、开放的精神气质及群贤毕至的文化沙龙在都市文化群体中享有盛誉,时尚高雅的爱琴海与知性通达的单向街,彼此交相辉映,成就了一个商业广场与文化策源地的合作佳话。

同时,项目的商业形态彰显了时尚品味与优雅格调,多元合理的餐饮、娱乐、教育、体验业态丰富且极具个性。其中如:外婆家、雕爷牛腩、青年餐厅、新辣道、滇草香、拾味馆等近60家人气餐饮;独家引进的韩国国宝级卡通动漫形象“pororo(啵乐乐)”大型主题室内乐园及悦宝园、乐友孕婴童、马博士、英孚教育等国内国际知名儿童品牌;云尚部落(Golf hub)”主题高尔夫会所、影院、KTV、美体美容及3D魔幻体验馆等娱乐休闲业态,加上可立体展示商家信息的环形LEDWIFI全覆盖、官方手机应用等高科技人性化的购物环境,均为爱琴海购物中心加分不少。

感受三:考验经营能力,调整培育任重道远。

爱琴海购物中心以其准确的经营定位、鲜明的业态特色与独特的资源优势,取得了开业来日均客流与销售额较大幅度的增长。据悉,项目开业半年后,已根据商业运行状况与顾客需求调研,开始积极调整。在空间设计上,继续投资强化欧式风情的浪漫风格;引进轻奢服装服饰品牌;增加商业配套类体验项目,以迎接10月的一周年庆。

“善弈者,谋势;不善弈者,谋子”,这个“势”,就是全局和整体,而“子”,就是局部和部分。任何一个购物中心,从它的开业之日起,都注定经历市场风雨的无情挑战。其中,尤以培育期的头二年最为关键。

值此生存转折的成长阶段,真正考验的是决策层的定力、耐心与持续投入,挑战的是经营管理团队坚强有效的执行力。商圈资源的扬长避短,业态品类的完善调整,营销推广的精准有效,管理服务的无微不至,无一不是决定项目运营成败的关键所在。前方的路,依然道阻且长,任重道远。我们期待的,是共同的明天会更加美好!


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1994年起,先后任中外合资无锡、南宁梦之岛购物中心常务副总经理;万达集团长沙、南宁、哈尔滨、上海、宁波等项目商管公司总经理,招商总监;凯德商用上海来福士(嘉茂)广场、无锡宝龙城市广场、弘阳集团商管公司总经理;现任智富集团商管事业部总裁。