朱逸:产权商铺那点事

产权商铺那点事

在轰轰烈烈的商业地产大潮中,没有一类物业向产权商铺这样,明明为开发商快速贡献了大量现金流和利润,是人人发自心底喜欢的明星产品,但始终没有机会登上大雅之堂,在遍地开花的城市综合体中,显赫的位置永远是留给光鲜亮丽的巨无霸式购物中心的,而产权式商铺,在实现了它的捞金使命后,快速成为鸡肋,所有的开发商恨不得和它立刻成为路人,从此相忘于江湖。

说来惭愧,我在十多年的商业地产从业生涯中,和各个不同时期的各种产权商铺打交道,几乎占据了我一半的工作时间,面对处理它们纷繁复杂充满困难的工作,远没有面对运营城市综合体中的购物中心那么有成就感。

产权式商铺出现在商业地产项目中有其必然的使命,尤其是以开发利润驱使为导向的项目中,它的体量和规模都令人惊讶,而相对于售价而言,留下的后遗症也同样令人头疼、目前我们可以看到在各项目中普遍出现的问题:

1、简单放大产权商铺的体量和规模,忽略了市场容量。很多项目从理想角度考虑销售利润最大化,规划大量销售型商铺,导致当地市场没有能力消化,使销售周期大大延长,当招商出现脱节的时候,后续销售陷入困境。销售型商业产品和自持产品的划分和界限不清晰。很多开发商往往把卖不掉的铺留在手上自持,试图引进主力店但先天缺憾,导致自有物业长期空置大幅贬值,投资业主对开业率不满引发尖锐矛盾,且矛盾不可分割。

2、简单规划设计产权商铺的形态和功能,忽略了商业的客观规律和实际用途。大部分住宅地产转型的开发商往往用住宅设计的理念来做商铺,在临街面展示性、内外部交通支持、铺位合理进深和开面、楼层设置、商业功能配置等方面的考虑非常粗放,导致建成后的商铺可用性极差。

3、极端放大了产权商铺的预期价格,忽略了实际收益和售价之间的巨大落差。商业空间的巨大遐想使商铺的价格充满想象,但市场的实际往往会产生巨大落差,对短期既得利益的贪婪往往会使很多开发商头脑发热,甚至对眼前即将出现的巨大风险熟视无睹,投机和冒险心态也无处不在。

4、重点考虑了销售环节的策划包装,忽略了后期运营管理的操作实际。销售导向的结果使商铺附上越来越豪华的硬性和软性包装,高层高、大空间、可分可合等都毫无意外成为促销的亮点,而统一返租、几年回购、固定收益等手法也司空见惯,但真正对销售商铺后续如何经营管理,很少有开发商愿意认真去想,更不用说认真去做。

5、销售节奏和开发、交铺、开业节奏不匹配。由于缺乏系统计划考虑,很多项目的整体节奏呈现出极大的随意性和不可控性。经常出现卖完一期,约定时间交付,但现场还是一个大工地,后期建设还遥遥无期,商铺交付完后招商困难,导致开业遥遥无期,没有组织的仓促开业使后续经营一开始就陷入困境。

6、多方利益出现失衡。产权商铺最大的难点就在于涉及的利益相关方太多,开发商、大小投资者、引进的经营者和后期的管理者,每个相关方都希望各自利益的最大化,很难对共同目标达成一致,也很难有共同培育市场的端正心态,在局部利益对立的时点,互相之间的矛盾白热化难以调和。

那么出现上述问题时如何应对呢

1、做尽可能科学的产品定位。原则上销售和自持的商业物业在建筑形态上能保持物理独立性,这样可相对保证风险的独立性。尽量客观估计市场容量,不要简单做数量和面积上的最大化,而应考虑现金回流的速度和可实现利润的最大化。

2、尽可能提前做商业定位引导。产权商铺很难做精准统一的商业定位,但是并不代表它可以没有定位。某种意义上,前面所说的体量和建筑尺度都受市场因素影响,而商业功能和业态的合理考虑和引导也是未来它可以和市场接轨的基础,结合一些主力业态和品牌的前置招商,可以赋予项目比较明晰的商业定位。这样的一些工作对于化解产权商铺的风险,实现它的正常经营是非常有必要的。

3、制定有实操性的经营管理方式。到底是售后返租还是售后任自由发展它,是组建专业的团队还是请第三方公司介入,是严格定位统一招商还是由市场调节自行招商,这牵涉到对项目整体运营的系统考虑,应该在产品定位、销售策略制定之时同步考虑,同时开展工作,避免到销售后期交付之前迫于无奈被动接管,导致矛盾和困难重重。

4、有市场培育的端正心态。很多开发商在销售产权商铺中获取了可观的利润,对后续市场的培育应该有端正的心态,包括后期推广的投入、人力的投入、物业改造的投入、招商条件的适当优惠、经营管理的成本等应该有合理的费用的预算和预留。不要让项目一交付就陷入没有造血机制、捉襟见肘的困境。

5、引入市场调节机制建立商业生态。产权商铺真正的春天一定是内部商业生态的形成,投资收益、经营收益、物业的增值回归市场的客观规律,这是一条漫长和曲折的路,所以,适时引进市场调节机制,充分发挥行业、中介、转让、自营等调节机制的能动性,使市场在活跃的状态中渐渐形成动态平衡。


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南京智儒投资管理有限公司的创始人、董事长。96年进入商业行业,先后任万达集团南京商管区域公司总经理、金鹰国际商贸集团副总裁,有18年的商业地产工作经历,先后参与过多个城市综合体的选点规划、系统招商筹备和运营,有丰富成熟的实际操盘经验。2012年创业成立南京智儒投资管理有限公司,为商业地产行业各类企业提供各类专业服务。