如何“优生优育”商业地产?
同济大学 范宜昌2019-07-01
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据笔者观察,过去十年, 我国投入数十万亿人民币开发了十几亿平方米的商业地产项目,其实超过半数商业面积是设计建造得不符合商业使用要求而招不来商开不了业,变成了“闲置”或叫“烂尾”楼工程。


有媒体透露,过去十年全国建成开业的大型零售类商业地产总建筑面积为5.7亿平方米,而竣工了却因不符合商业使用要求而招不来商开不了业的有3亿多平方米,还有5亿多平方米建筑面积的商业地产已经开工但还没有竣工,如果把这些数字加在一起,那么可以看出,近十年以来开工建设的商业地产能够做到竣工能够招到商开业的不足一半。


也就是说过去十年开工建设的13.7亿平方米的商业地产面积中建成开业率仅仅为百分之四十三,而百分之五十七的商业地产要么建成了招不到商开不了业要么因遇到各种问题峻不了工“烂尾”了。


这种商业地产我们统称为商业地产“负资产”,那么多的商业“负资产”谁的贡献大呢?请看本文分析:


一、政府CBD贡献数第一

过去十年中全国开发的数亿平方米招不来商开不了业的商业面积中最大贡献者是各地方政府主导开发的CBD商业裙房。


我亲历过的济南一个政府背景的CBD项目总建筑面积近300万平方米其中零售商业面积当初设计达80万平方米,项目经历了8年开发已经全面竣工交付,而这80万平方米商业物业目前仅仅开业了13万平方米,67万平方米的商业面积由于设计建造得不大符合商业运行要求因而竣工后因招不来商而闲置或被改变了用途。


我还亲历过上海一个位于一个CBD开发区的城市综合体项目,总共50万平方米建筑面积,其中商业建筑面积为13万平方米。本来计划项目于2018年6月30日整体竣工备案,到2018年12月商业裙房全面开业。结果因商业地产部分设计建造得不符合商家入驻要求,招不到商,去年年中应该竣工的工程拖到今天没有竣工,由于招不来商,开业日期不知道延期到什么时候。


我还正在见证这类由各地政府主导的“高新技术开发区”、“先导区”、“CBD”等,这些区建设还在方兴未艾,每年全国还会有数千万平方米的这类写字楼下面商业裙房物业因设计建造不符合商业运行要求而招不来商开不了业加入到“闲置”商业面积行列中,使本来已经竣工的“海量”烂尾商业面积基数进一步扩大。


前几天我被邀请去上海浦东某地看一个在国家CBD区域由国企开发的烂尾“烂龄”达十年之久的大型商业综合体,不看则已,一看给惊呆了,一个十字路口四个角烂尾商业裙房面积估计有三十万到四十万平方米,这些都是按照通用商业开发模式开发出来的“统统不能用”的商业。如果要把商家引进来,大规模的改造是免不了了!


过去十年来,全国各地开业的商业地产达5.7亿平方米,而竣工了因招不来商开不了业的达3亿平方米,而开工后没竣工的商业地产达5亿平方米,而这些因为设计建造得不符合商业使用要求的招不来商开不了业的闲置或烂尾商业地产主要贡献者之一是全国各地政府主导开发的CBD商业裙房,这个商业面积是“海量”,如何去化?等待商机吧!


另根据我的观察,只要各地政府主导CBD开发继续,招不来商开不了业的“垃圾商业地产”还会源源不断被制造出来。我最近被邀请考察了一个位于山东省地级市CBD开发区内的城市综合体项目,是PPP项目,我一看到这规划设计方案就知道这商业物业设计方案出大问题了,总共40万平方米项目总建筑面积中有13万平方米是商业面积,这些商业面积被布局到5个地方,互不相连。加上物业产品不一致,商业物业产品有盒子、开放式街铺、仿古建筑等等。


而且PPP合同规定投资人承包营运12年,承包三级城市这种物业年回报要求奇高。因为商业物业设计使用价值极低而甲方要求的经营回报要求极高,两者相加风险极大。我说这个规划设计方案做得好看,但商业使用价值太低了!需要改呀,不改未来这商业经营坪效肯定达不到承包合同规定标准,投资回报回不来的呀!我给投资方提了这意见后石沉大海,但我看到这种规划设计方案还在继续深化,因为据说这个规划方案效果图市长市委书记确认过了,“不可以改了”。


二、百强开发商贡献紧跟上

还有根据本人根据公开资料对全国持有商业地产最多的百强房企跟踪研究结果显示,这百强持有商业地产面积最多的房企商业物业租金收入坪效达到盈亏零界点的仅为百分之三十六,而百分之六十四的房企持有商业面积出租收入坪效达不到盈亏临界点。


(研究用假定盈亏平衡点为年租金1000元人民币/平方米建筑面积,估计每平方米建筑面积收来的租金需要达到1000元才能覆盖初期投资利息以及当年营运成本)。


用这个1000元为标杆衡量,结果发现这百强持有商业地产面积最多的房企总共一亿平方米商业地产持有面积中仅仅百分之三十六的物业达到这盈亏零界点,百分之六十四的房企持有商业面积出租收入坪效达不到盈亏平衡点,也就是说这些还是“负资产”。


三、散户开发商贡献也不小

推而广之,上面提到过去十年开业商业地产总面积为5.7亿平方米中有高达3.65亿平方米的商业面积为“负资产”,加上前面说的3亿平方米竣工了招不来商开不了业的,还有5亿平方米遇到各种问题峻不了工烂尾了的,把这些全部加在一起,过去十年全国总共诞生了11.65亿平方米商业地产“负资产”。


如果把造商业地产比作生孩子,那商业地产界过去十年生的健康宝宝比例不足百分之二十,而不健康的残疾儿比例高达百分之八十以上,这种状况已经到了“触目惊心”的程度了!

 

来自互联网图片:一家位于四川某地级市的购物中心商家逃光了


 过去十年中总共诞生的13.7亿平方米的商业地产宝宝中,高达百分之八十以上的宝宝是收来租金不抵初期投资利息与营运费的“低平效”商业物业、因物业设计建造不符合商业使用要求竣工了“招不来商开不了业”的商业物业、因各种原因开工了“峻不了工烂尾”的商业物业。


这个比例如此之高,其实是生孩子的开发商“爹妈”的问题了,是“爹妈”需要先给他们做“优生优育”教育培训以后才能让他们按照“优生优育”的方法来生育“健康宝宝了”,否则,再过十年,我们国家就要被烂尾商业楼覆盖了。


四、商业地产开发优生优育刻不容缓

其实,根据笔者的分析,我国商业地产开发步伐停不下来是因为全国各地城市化进程还没有完成,全国尚有数亿人口在未来十年内要移居到城市里,所以城市房地产开发不会停下来。还有我国许多地方是土地财政,要使一个新开发区域增加土地拍卖价格,商业配套是必不可少的,所以政府在规划新区的时候拿出一定比例的土地开发商业地产。


尽管许多人呼吁“商业地产供应过量”了,但是政府商业用地批出去的步伐停不下来。所以,在我们可以预见的未来这十年内商业地产开发的步伐不会停下来。但是,我们必须要看到,对商业地产开发需要实行“优生优育”已经刻不容缓了。

 

全国各地的烂尾楼项目层出不穷


具体如何去“优生优育”呢?一定要做到以下四点——


1、父母官要少管

建议父母官政绩考核需要加一项:


本区商业地产开发烂尾楼指标。


本区开发的商业地产烂尾楼多,一定是父母官干预多了以后造成的,商业地产烂尾楼的比例多了说明父母官干预多了,因为父母官要的是形象为先,而商业地产不烂尾的能够被用起来是商业地产使用价值为先,两者有时候会有矛盾的,如果使用价值为先,那么上面这些楼也许就不会烂尾了。


如果一个地方把烂尾商业楼也列为地方父母官政绩考核指标,如果他管辖的区域烂尾商业楼盘多了危及他的官位,那这些父母官就会减少对这些工程的干预。所以商业地产优生优育第一项就是父母官少管。


2、开发思路要转变

开发思路需要从“商家适应我”转变成为“我适应商家”的“量身定制”商业地产,也就是从过去所谓的“通用商业开发模式”转换到“定制商业开发模式”上来。


国内大型商业地产项目开发商,超过九成是由房地产商转换而来,不可避免地带着住宅房地产开发的思维定势,他们往往是先做规划设计,看立面挺漂亮,自认为各方面都挺好,开始建,建一半甚至建成了再招商,有些主力店来人谈租赁,由于物业设计得不太符合商业运行需要,在谈判中开发商处于弱势,到头来只能被迫接受他们提出的很低的租赁价格。


这还算好的,差的情况是房子盖好了,主力店无法入驻,没有主力店的招商,那招商是注定要失败的,因为:


① 想要引进的商家都落不了户。

这种先做建筑设计后招商的所谓的“通用商业”到头来变成了“统统不能用的商业”。上文中四川某购物中心的图片显示的这种商地产就是属于“通用商业地产开发模式”开发出来的项目,“营业绩效”如此之差,有很大程度上是受制于“物业条件”的局限性。没有按照商家运行要求来定制商业物业,商家进来就变成“削足适履”了,商家运行不好赚不了钱,用什么来交“租金”?


所以,这种用“通用商业开发模式”开发的商场基本上逃不出“定位难”、“招商难”、“开业难”、“收租难”的“四难”命运,许多商业项目变成竣工就烂尾或开业后不久商户集体“出逃”变成烂尾。


② 在商业地产供应短缺的时代,商家为了拓展经营网点,物业条件差一点的,他们也能委曲求全,勉强接受。而在商业地产过量供应的今天,供商家选择的场地多了,而且一下子变成买方市场了,商家对选择经营场地的挑剔在所难免,所以用给商户“量身定制”的方法吸引商家入驻成为商业地产开发商“不二的选择”,由此而诞生的“定制商业开发模式”成了商业地产开发商必须遵循的“开发模式”。


③ 今天做商业地产开发开发商老板一定要转变做住宅地产思维,要研究并遵循商业地产开发的客观规律,彻底摒去“快周转”、“赚快钱”思维,把商业地产开发的“产业”、“物业”、“营业”三业一起做好,特别是要过好商业地产开发路上各个“关口”,才能使您的项目开发走向成功。


3、开发流程要翻转

商业地产开发程序一定是“先商业、后地产”,就是首先做的是商业定位,根据商业定位做物业产品研究,就是项目上的商业物业产品如何设计成让定位选择的这个商业组合能够在里面能够开展经营活动活得下来,商业活了,商业房地产才增值,因为商业房地产是商业经营活动的的载体和平台。


实际上,商业地产开发成功,就是研究好做什么“商业”后要把“地产”设计建造得符合定位“商业”的使用条件,就是好用,这样才能使商家落户并具备商业运行条件,就是按照商业入驻与运行要求来定制商业房地产物业,这叫“定制式商业地产开发模式”。


如果按照地产思维定势,就是按照“通用商业开发模式”先把房子盖好了再去招商,在现在商业地产供大于求的情况下就很难招商了。我们需要把开发流程翻转过来,那么在商业地产开发的“商业定位阶段”、“规划设计阶段”、“建筑方案阶段”、“扩初设计阶段”、“施工图设计阶段”、“招商营运阶段”这六个阶段都需要正确去做避免掉入这些阶段的陷阱。


如需了解商业地产开发过程中这六大关口存在什么样的陷阱与风险以及如何跨越这些陷阱并排除这些风险,可点击阅读:


商业开发六大关,成败秘笈大透视


4、体制机制要更换

笔者调研过几个商业地产做得比较烂的大型开发商对各个分公司的商业房地产项目考核机制和由这种考核机制引发的不利于做好商业地产的问题:


既然,他们手上的大型商业房地产项目的开发管理就是沿用他们传统的管理住宅或写字楼项目一样的管理机制来管理,那么他们对项目开发管理团队的考核机制也是沿用了考核住宅或写字楼项目开发管理相同的考核机制,在这种机制下,考核的目标节点有:


1)投资控制;


2)工期控制;


3)质量控制;


4)安全目标;


5)销售目标。


这些目标中唯独没有商业地产“招商”、“营业” 、“坪效”这类的考核指标,项目管理团队是按照工程进度节点考核来分奖金的,所以,尽管你在项目推进过程中发现了商家如入不了户,招商过程中发现不符合运行条件需要改动,您就会发现:


1)要改设计、改工程您根本没有预算;


2)要改设计、改工程您根本没有工期;


3) 要改设计、改工程您根本得不到配合;


4)要改设计、改工程您根本得不到批准。


我调研了上海CBD一个总建筑面积达五十万平方米的大型综合体工程,商业面积达13万平方米。实际上同济一名研究生担任了项目的副总裁,我应邀参加了该项目开工前审图的一个专家会,我会同其他商业地产专家提出了15个关于现设计影响商业运行的重大问题与缺陷,希望甲方整改。会后因甲方要求我报了优化设计的服务建议书,后来我被告知因“没有预算”,设计优化就不做了。


于是房子就这样盖了起来,我与其他商业地产专家在审图会上提出的这些影响商业运行的重大问题与缺陷被他们浇筑进了钢筋混凝土里面去了。当他们发现招商招不进来,又邀请我参加甲方召开的专家会,我又重复提了原来开工前就提过的这15个现设计影响商业运行的问题与缺陷,希望甲方整改,不过这次整改不是优化图纸而是要做结构改造,于是我又被要求报了结构改造优化的服务建议书,后来我被告知因“没有预算”,结构改造优化就不做了。


这个位于上海某CBD开发区的大型城市综合体项目原本打算2018年6月30日竣工,2018年12月开业,目前看来,竣工拖了一整年时间了,还没有尽头,开业更是没有时间了。目前来看,这个重大项目基本上要“烂尾”几年了。这个项目是我看着一步一步“烂掉”的。


其实我看着一些重大商业项目一步一步做死了的还不止这一个项目,另外还有几个项目其实甲方也请我开过会,我也给他们提出过一些我看到的致命设计缺陷,但是开发商管理层里面高管就算听到了我指出的这些致命问题或缺陷,大部分人并不敏感,并不认为这些问题不解决项目要死的。


其中西北某省会城市第一高楼项目,我看到问题我跟甲方最大老板讲这样下去不整改项目价值要大大打折扣或者要死掉,但老板不相信,坚持这样做下去,结果所有的缺陷被浇筑到钢筋混凝土里面了,房子盖好了,招商招不来了,九年过去了,项目还是“烂尾”了。


所以,接下来,这种项目从考核机制来看,需要把使用价值与未来的招商满足率、开业时间节点、租金收取目标等等需要放在前面指标一起考核,还要把原来的设计与工程费用了面拨出一部分用于修改设计与工程以满足商业运行条件需要。


总结

要切实降低商业地产残次儿出生率,需要扎扎实实做好“父母官少管”、“开发思路改变”、“开发程序翻转”以及“体制机制更换”以外,甲方领导还需要从思想认识上重视商业地产开发:


要从“商业定位”、“产品研发”、“各个设计阶段”、“施工阶段”、“招商运行”一路上要按照商业地产开发固有要求一步一步做好,也就是要把“商业地产”真正当做“商业地产”来开发,商业地产健康儿出生率就会提高。



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范宜昌先生自2010年5月至今任职同济大学复杂工程管理研究院高级研究员、同济大学上海科瑞真诚有限公司建设项目管理专家组成员、上海范宜昌投资咨询有限公司总裁、上海凯宜良行商业投资管理有限公司执行董事。此前任职百联集团购物中心发展有限公司建设工程技术和投资顾问、联华超市股份有限公司建设工程投资管理委员会委员、上海世纪联华超市发展有限公司工程资产总监等。