商业地产开发成败第四关:物业设计建造-扩初设计阶段
同济大学 范宜昌2019-05-07
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今天,笔者要讲的是“扩初设计第四关”。笔者将一步步为大家解开疑团,让大家避免跌入这个陷阱!

 

 笔者提供全程开发顾问的成都世豪广场夜景

 

在扩初设计阶段,需要落实“一精、二空、三配套”:

 

“一精”,就是商家精准落户;

 

“二空”,就是解决好客流集散空间与商业运行空间问题;

 

“三配套”,就是解决好商家机电配套、商场运行设施设备配套与物业辅助条件配套。

 

大型商业地产开发项目在扩初阶段解决好“一精、二空、三配套”问题,你就有可能跨越第四关陷阱,离开发成功又近了一步。请看本文详解:

 

一、设计大师不保险

许多中国开发商热衷于出高价请国际著名的商业地产设计事务所(如RTKL、贝诺、捷德、凯里森、巴马丹拿)做设计,但是就算这些事务所做了很棒的建筑方案,很多项目到后来也成了招不来商的“低收入低坪效”差项目或者是招不来商的烂尾项目。

 

读者若不相信,可以到北上广深以及众多的省会城市看一看,你会发现不少大型商业综合体项目,有的还是著名开发商大佬的项目,招不来商开不了业,或者以极低开业率(在上海就有不足10%开业率开业)开业。

 

在上海,无论在浦东还是浦西,开车沿黄浦江两岸会看到许多重要商业项目,它们无论是否竣工是否开业,看看项目背景,大部分都是国际一流大师设计的建筑方案,但这些项目还是掉到陷阱里面去了,有的多次预告开业却到时招不来商开不了业,为什么?

 

 

二、豪华团队难救场

甲方请了著名商业地产设计事务所做设计,还是招不来商坪效低,这时候许多开发商大佬常用的招数就是高薪聘请豪华高管团队,项目商管总的年薪五六百万不稀奇,八九百万的也有听说。有的商业地产项目豪华高管团队都换过几轮了,但这些项目还是掉到陷阱里面去了,为什么?

 

三、“商业教父”没法力

请了国际著名的商业地产设计事务所,也出高薪请豪华高管团队来管理招商营运,最后还出钱请有过成功商业项目开发管理经验的商业“教父级”前辈来做顾问,参与整个商业项目的“设计”、“建设”、“招商”、“营运”等全过程商业地产开发工作。

 

拥有著名设计事务所做设计、豪华高管团队做招商运营和教父级前辈做顾问,这对于开发商来说等于买了“三保险”,但事实上,到头来统统不保险,难有商业地产做成功的,为什么?

 

四、原因全在设计中

 

 

左图是2011年笔者手绘的世豪广场B1层商场商家精准落户布局图。右图是该项目2014年开业时南侧共享中庭B1层与一层人流如织状况。

 

左图所显示的商家精准落户图,反映出这1.7万平方米的B1层商业面积总体分为四类用途:

 

(1)落户商业:占一半以上面积的绿色商业中落户了三个主力店(美食广场、精品超市、快时尚集合店各2000平方米)、二个次主力店各1000平方米左右、以及20来个小店铺;

 

(2)公共空间:占一定比例的橘黄色部分为公共空间,包括人流集散点中庭、主动线 与副动线;

 

(3)后勤空间:占一定比例的面积包括物流装卸场三个,每个可以供三台五吨卡车同时卸货,垃圾场三个,以及环形卡车双向通道;

 

(4)设备房:占一定比例面积的设备房。

 

如此布置好后,在项目进入扩初设计阶段时,结构方案与设备布置方案落地时还要做好技术处理:

 

如位于公共区域那几根柱子需要拔掉的;消防楼梯这个部分需要移位的;防火分区这个部分需要处理的;设备房需要放在这里的;卡车拐弯地方这个楼梯角要削掉的等等不一而足。

 

设计院需要采取技术措施来满足这些使用要求,开业时才能够像右图所示的那样人流如织,商业运行平稳。

 

据赢商网2017年统计报道,由笔者公司在2010到2014年间为其提供全过程商业地产咨询服务的成都世豪广场目前成为成都市高新区租金坪效最高的购物中心之一,在第三个完整经营年2016年租金收入达2.5亿人民币,在成都市五十强购物中心中名列第八名。成为成都市近十年来开业的数百个购物中心中为数不多的佼佼者。

 

 

上图是位于河南的一个大型商业体四万平方米的B1层商场布局图,这4万多平方米的地下商业平面总共布置了一个下沉广场、一个中庭、40多个防火分区和60多个消防楼梯,星罗棋布并排布置,项目已经开工并按照这样的平面图造了起来。

 

开发商是否考虑过,后面商家如何落户?动线如何布置顾客如何集散流动?物流如何装卸流动与配送?垃圾如何集散清运?

 

这样的布局设计使商场丧失了价值!

 

通过上面两个例子我们就可以回答前面的问题:

 

问题一:“设计大师不保险”,问题出在设计大师仅仅做个很炫的建筑概念方案(许多项目只是一个效果图而已,连平面图都没有),然后交给本地大牌设计院去深化,中间过程没人监管;然后本地设计院再分包给那些挂靠的人设计,中间过程也没人监管,最后出来的图大部分都是像上面这样,房子盖好才发现商家进不去了。

 

问题二:“豪华团队难救场”,甲方发现招商难了,出高薪招聘豪华商管团队来补救,其实把产品做坏了,这商场无论你怎样折腾,都无法做好了。

 

问题三:“商业教父没法力”,很多人认为“商业教父级”人物法力无边,做烂的项目请他们来指点江山,按照他们的话来做肯定会很快做好。但事实上,如果把物业产品做坏了,就算请到了“商业教父”,他们的“法力”也无法改变这类项目死去的命运。

 

五、正确做法

上面第一第二张图片显示,扩初设计前做了商家落户设计(我们也叫商业运行性能化设计),然后设计院在扩初设计阶段按照这样的布局设计、构建结构与机电方案做出来的商场,未来商家才落得了户运行得起来。

 

要实现图一这样的商业布局,设计院需要攻克许多技术堡垒,这期间也需要专家时刻跟踪把关,尤其是“拔柱子”、“消防楼梯移位”、“防火分区变更”等需要花费很多精力。

 

但如果不解决好这些,等到像上面第三张图片这样的商业平面建起来以后,再要想做商家落户,做成类似于第一第二张图片显示的商业空间几乎是不可能的了。

 

所以,大型商业项目扩初设计阶段,一定要做好四项工作,满足三项要求:

 

01、第一项工作

 以商家落户布局设计平面为依据,做好商场的商业运行性能化设计,对方案设计的建筑物内部构造、空间、垂直交通、水平动线、消防楼梯位置、防火分区和落户的商户布局进行综合分析、优化、微调,确保落户商家的空间、动线和平面具备商业运行条件;

 

02、第二项工作

 研究平面布局落户主要商家物业技术条件需求,包括主要商户的用水、用电、用气、空调、排水、排污、排油烟、楼层荷载、客流通行、货流通行、垃圾出运、营业时间段、设备运行噪音等量化在扩初设计中预留好管理手段,在扩初深化设计过程中逐步落实主要目标商家的物业技术条件;

 

03、第三项工作

 根据上述确定另外委托的专项设计要求:

 

1)建筑物内部专项设计:弱电系统、景观绿化、CI/VI系统等;2)公用设施配套:供配电、给排水、燃气、道路衔接、通讯等;

 

04、满足三个需求

 1)顾客流动集散的空间需求;

 2)商家的商业运行需要的物理空间需求;

 3)商业物业整体运行和单个商家运行配套技术条件需求。

 

满足顾客集散和入驻商家运行物理空间个性需求,做好各类商业物业的配套需求,做好商业运行需要的物业技术条件,才能够使开发出来的物业价值被发掘出来。

 

首先,需要给顾客提供充分的集散空间,这个好理解,主通道和副通道、主中庭和副中庭不宜过小,需要宽敞明亮,垂直交通设施设备配置充分等等。

 

其次,商业物业价值发掘中比较困难、也是最最容易被忽视的问题就是在项目设计过程中,充分考虑满足未来入住商家组合中的每一个商家的组合运行需要的物理空间,使之能够各得其所,他们的个性需求得以满足,这是一个极其重要的问题必须做好,否则重要商家落不了户或即使落户入驻了也是不能舒服运行,有“削足适履”之痛是无法做好商业运行的。

 

再次,是做好项目上各类商家运行条件预留与物业的配套设施。

 

05、扩初设计正确做法汇总

 这个阶段做到“一精”就是商家精准落户;“二空”就是解决好客流集散空间与商业运行空间问题;“三配套”说的是商家机电“配套”、商场的运行设施设备“配套”与物业辅助条件“配套”。

 

六、小结

 大型商业地产开发是一个投入巨大但风险极高的业务,这是一项非常复杂的、长期的系统性工程:

 

有了好的地块位置、好的产业定位(商业定位)、产品研究分区布局、商家的价值落户、商业动线设计,还要做好“商家精准落户”、“顾客流动空间与商家经营  空间”、做好“商业机电配套、商场运行设备设施配套以及辅助空间配套”,接下来还要做好在后面文章要讲的“商家入户技术条件对接”以及招商战略、商户管理、招商调整、经营推广等。

 

这是一系列的复杂的操作,任何一个环节没有考虑周到并做到位,都可能导致项目无法成功,成为我们口中的“低收入坪效”差项目或者烂尾楼项目。

 

大型零售商业类物业产品,在概念设计与方案设计阶段就要对各种商业业态的物业使用条件研究透彻,考虑好它们分别对楼层面积需求、出入口位置、商家位置需求、楼层结构的不同的荷载需求、商业空间和动线需求、大型商业的布局原则、对供电、供水、排水、供气、空调、消防、共享的和专用的垂直交通设施、各个商家的管理特点等等逐一进行研究,在规划设计与方案设计中逐一落实。

 

到了扩初设计阶段,这“一精”、“二空”、“三配套”就是把各类物业产品使用条件加以落实。

 

多种物业产品聚合的大型城市综合体项目,特别是项目容积率高的项目策划中还要重点解决好“塔楼剪力墙、电梯消防楼梯下落和商业裙房商业空间需求矛盾”、“商业设备运行和送货卡车行驶、停车、发动和货物装卸发出的噪音和公寓住宅居民、酒店宾馆住客及商务办公人员需要安静之间的矛盾”、“居民人流、车流和商场、办公商务的人流车流分流的矛盾”等等,这些矛盾必须在物业策划和规划设计阶段逐一梳理出来,到扩初设计阶段逐一解决好。

 

扩初设计阶段解决好了这些,才能跨越这个阶段的陷阱,顺利转入施工图设计阶段。

 


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标签:商业地产开发,物业设计建造
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范宜昌先生自2010年5月至今任职同济大学复杂工程管理研究院高级研究员、同济大学上海科瑞真诚有限公司建设项目管理专家组成员、上海范宜昌投资咨询有限公司总裁、上海凯宜良行商业投资管理有限公司执行董事。此前任职百联集团购物中心发展有限公司建设工程技术和投资顾问、联华超市股份有限公司建设工程投资管理委员会委员、上海世纪联华超市发展有限公司工程资产总监等。