商业地产开发成败第五关:物业设计建造 (施工图设计与建设阶段)
同济大学 范宜昌2019-05-05
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  今天,笔者要讲的就是“施工图设计与建设阶段第五关”。

  在施工图设计与项目建设阶段,需要重点关注“一推、二控、三对接”:

 

  “一推”,就是推动全面落实“商业运行性能化设计”所有要求;

  “二控”就是一控设计师“胡乱设计”;二控“甲方乱要变更”;

  “三对接”就是对接好内外装修设计、对接好配套专项设计、对接好入户大商家的技术条件。

 

  只有做好这些,你才能跨越第五关陷阱,离开发成功更近一步。请看本文详解:

                                              

一、行业现状

电脑代人脑,人脑变无脑

无脑成常态,用脑需加钱

 

许多甲方在与设计院谈设计取费时常常听到设计人员说:物价十年以来翻番都不止了,设计费却十年没涨价云云。这是事实,而另外一方面事实是设计院都是“豪华轿车满地跑,高档大楼景观好”——鸟枪换炮了,设计人员收入也都翻番了。

 

设计费没涨,设计院与设计师哪来这么多钱呢?答案是靠电脑提高效率了。靠电脑提高效率了不假,但许多需要人脑关注或调整的地方他们也忽视了,在这些地方“电脑设计”实际上是“无脑设计”了,后果十分严重:

 

案例1

 时光倒退到五年前,河南某市购物中心项目施工图图纸会审正在进行中。笔者把中心广场下面5.5米层高负一层商业顶结构图拿过来看,注意到两栋商业楼房之间广场地面下沉部分地下室顶板降板1.2米,由于这二跨跨度达12米一跨,设计梁高1.9米,负一层商场有将近有3000平方米的商场净高只有2.4米!

 

笔者看到以后问甲方设计院项目经理这2.4米层高是怎么回事?答:“梁高是电脑结构软件设计的”。笔者说:“电脑设计在这种关系到商场生与死的部位就是无脑设计”。

 

此时这部分地下室顶板钢筋已经绑扎完毕,准备浇筑混凝土,笔者立即要求马上停工整改,把顶板下沉1.2米改为0.5米,梁高1.9米通过技术措施改为1.2米,使这3000多平方米的商场净高增加到3.8米,再加上消防、空调、电缆管线穿梁处理,使该部分商场净高做到与其他部位商场一样的3.4米,后来负一层引进永辉超市大卖场,这一部分商场非常好用。

 

笔者的一句“电脑设计在这种关系到商场生与死的部位就是无脑设计”,令在场所有设计人员的脸红一块白一块的。幸好发现及时、处理及时,才避免了甲方负一层商场整体掉入“陷阱”。

 

 笔者公司提供全程开发顾问的《开封星光天地购物中心》鸟瞰图

 

案例2

 时光倒退到3年前,位于江苏某市大型购物中心“落实商业运行性能化设计成果”检讨会正在进行,在讲到暖通系统设计落实“性能化设计成果”遇到两大问题:

 

(1)末端设计没有响应商业运行性能化设计中“差异化”设计要求,而是“冷负荷均布设计”,总量按照规范冷负荷设置;

 

(2)空调冷冻主机容量又是按照全部商业面积乘以200瓦计算的,主机总体冷负荷比商业运行性能化设计成果显示多了四分之一。明眼人一看就知道实际中央空调系统设计根本就没有落实“性能化设计成果”。

 

会上我问甲方设计院暖通设计负责人怎么回事?答曰:

 

“我们这是电脑设计,如果按照范老师要求设计需要用人脑设计,那甲方老板需要加钱。就是甲方加钱用人脑设计,甲方不加钱就是用电脑设计。”

 

我当场气得话都说不上来,我说“电脑设计就是无脑设计”,冷负荷均布式设计,如果上游开了一个1000平方米火锅店,后面两千平方米商场地方就打不上空调了。

 

后来在我反复要求下,设计院修改了两头,即末端系统与主机系统按照性能化设计调整了一下,整个冷冻冷却循环系统已经安装了(功率富余20%以上),没有整改,多花了甲方几百万,未来每年需要多花数十万电费。

 

厕所没造好,粪便满场跑

成果要落实,规矩先立牢

 

在商业地产开发项目设计由扩初转入施工图设计以后,各设备专业跟上,这时各专业设计师按照自己理解把相关专业空间使用要求与条件落实了,其实,这个过程中各专业工程师不太理会扩初阶段一精、二空、三配套与主要商家精准落户使用要求,把垂直交通落客点、顾客集散点、物流垃圾集散点以及客流动线、车流动线、物流动线、垃圾流动线许多部位被移位、侵占、堵塞或干脆取消了。

 

这就解释了许多商业地产开发商花巨额设计费请了国际一流大师设计了漂亮的建筑方案,到本地设计院施工图设计好,商家还是落不了户或缺乏运行条件,最后招不来商或招来商家以后活不了:

 

就是因为在建筑方案转扩初设计与施工图设计阶段后,甲方请的设计管理人员又不懂、不跟踪、不把关,没有给做施工图设计的设计师们造好“公共厕所”,结果各专业设计师们自由发挥,“随地大小便”,把扩初阶段图纸上安排好的“一精、二空、三配套”许多地方破坏了。

 

 

互联网流传无锡耀辉房地产破产,“银辉中心”烂尾8年。据了解,“银辉中心”是银辉地产在无锡核心商业区继摩天360大厦后,投资新建的又一个高端商业地产项目,项目由美国著名设计公司MG2设计公司精心设计,分裙楼与塔楼二部分,塔楼部分由二栋65层超高(268米)双子座组成,裙楼加地下二层商业将形成无锡高端购物中心,项目建成后将会成为无锡CBD上的新地标。

 

层层分包掉,纠错没处找

放羊式管理,问题一大包

 

国内建筑设计体系经历了两轮大的改革:

 第一轮是上世纪从改革开放初期到1998年,那个阶段国内设计院还是条块分割按照行业来设置设计企业,如上海除了华东设计院、民用设计院以外,各专业口均有设计院,如“纺织设计院”、“医药设计院”、“冶金设计院”、“轻工业设计院”等等不一而足,那个时候改革只是落实责任制,小承包。

 

到了1998年以后,整个体系就瓦解了,大院通过实行大承包制度存了下来,各专业口的小设计院土崩瓦解了,资质都被卖掉了,通过改革买到资质的各种民营设计院应运而生,新的设计质量自我检查纠错体系在这些院里没有建立起来,原体制设计院设置的各种质量保障体系随着设计院层层分包以及出卖资质的挂靠体系形成而不复存在了,所以大家普遍感觉现在无论大小设计院出来的施工图质量原来越差了,仔细一看“低级错误”问题到处都是,有的还是致命的。

 

前面例子说了“梁高”问题影响了使用空间,如不纠正这部分商业面积就丧失了“使用价值”,还有笔者在巡视施工中项目过程中发现过“汽车坡道上方装了水管使车辆通行高度无法达到了”、“设备吊装底部沉下几十公分破坏使用高度的”等等不一而足,扩初设计时候处理好好的空间在施工图或建设及阶段破坏掉了。

 

不少甲方代表跟我说审图公司审过了,为什么这样,我跟他们说审图公司根本不管你设计的东西好用不好用的。设计院出图没有自审纠错机制、甲方没有会审纠错机制、审图公司更没有审图纠错机制!所以现在无论是大院还是小院出的施工图“问题会越来越多”。

 

甲方在睡觉,网破鱼跑掉

亡羊要补牢,制度建立好

 

许多项目招不来商或商家运行不好,大部分是物业产品布局、设计建造得不符合商家使用要求造成的“硬伤”或叫“痛点”造成的。

 

在商业地产供应短缺时代问题还不太突出,到了今天商业地产供应过量,物业产品布局有问题或设计建造留有“硬伤”或“痛点”的,这类病态商业地产项目竣工后,要么招商难、商家入户难、削足适履运行难,这样的项目位置再好、物业再高档、造得再漂亮都难以成活。

 

我们把甲方现场监管看作布网,把施工过程中问题抓出来整改掉,包括施工前组织审图,一方面要监管按图施工,另一方面也需要在施工前把设计错误问题抓出来整改掉,比如说前面提到的“梁高问题”、“中央空调问题”、“汽车坡道问题”都是本人发现的而不是甲方驻场专业工程师发现的。

 

近十年以来笔者所咨询的项目在现场巡视检查“咨询成果落实”情况中,时常与现场甲方专业工程师聊上各专业图纸设计问题,笔者发现除了少部分专业工程师看图以外,占多数这些甲方派驻现场的专业工程师是不看图的,你发现了问题找他们勾兑,会惊讶发现他们原来根本没有熟悉图纸,更不要指望他们发现问题了。

 

有时在天热时过去下午过了午睡时间,若你发现甲方现场办公室门还是关着,推门进去,十有八九甲方驻现场专业人员还在孵空调睡觉。所以根据本人经验甲方现场监管这张网,大部分是破网,设计缺陷“鱼儿”大都会漏网的。

 

目标需看清,落实要精准

篱笆扎得紧,缺陷钻不进

 

把一个大型商业地产项目物业价值发掘出来是全过程长时间的工作,笔者在近十年间帮助甲方做成功的这几个大型商业项目,无论是成都世豪广场、开封星光天地购物中心、深圳梅林卓悦汇购物中心、还是最近的扬州五彩世界生活广场,在项目设计施工各个阶段,都经历了与设计师惊心动魄的较量,要落实商业使用条件有多难!

 

这里关键是要看甲方老板的支持,所以要做成功一个项目要克服许多难题,我们全中国绝大多数设计师碰到难题都是不愿意下功夫去克服的,“编故事”夸大解决这个难题的成本,吓退老板纠错下决心,结果这个项目这里死一块,那里死一块,到设计完毕建造出来,东一块西一块死了的连起来就变成一层一层死掉了。

 

就算一个大型商业地产开发项目,过了第一关、第二关、第三关、第四关,今天这个施工图设计与建造阶段这第五关没有过好,也会掉入“陷阱”的!

 

网传深圳某大型城市综合体项目烂尾超十年

 

 二、正确做法

1、总体做法

在施工图设计与建设阶段做好这“一推、二控、三对接”:

 

“一推” 就是推动落实全部“商业运行性能化设计成果”,请注意,你在扩初阶段帮助他们做的商家“精准落户”、“客流空间与商家运行空间落实”“商业运行性能化设计各类机电负荷参数要求落实”等,如果你把通过甲方把资料往设计院一发,过两个月看图纸,我可以告诉您落实的可能性仅仅为20%,极大部分设计院设计师都是按照他们的惯性思维来设计,根本不理睬落实上述成果的要求,所以需要“推动”,这是“一推”。

 

许多项目在施工图设计阶段(往往施工图设计阶段与土建结构工程同时进行),所谓的“二控”就是“一控”专业设计师不要“随地大小便”,管线走向、来回交叉、多重就位、层高叠合、穿板开洞等等要事前“立规矩”,事后做优化,把一切损害层高、使用空间、空间浪费等等问题优化掉,这是“一控”。

 

另外一控是“控制重要商家物业使用条件过份要求”。

 

在施工图设计同时除了土建开工建设以外,就是大租户或重要商家招商入户工作。

 

由于是买方市场,在租赁谈判中商家的话语权很强,特别是要求甲方提供物业技术条件方面甲方往往迁就他们,应诺承租方过高的物业技术条件,比如要独占通道口、独占垂直交通、过高的用电、用水要求等等不一而足。遇到这种情况,需要协调控制好甲方对这类商家物业技术条件的过分要求并想出令各方都能够接受的方案出来。

 

“三对接”比较好理解,扩初的时候有“三配套”,现在又三对接就是对接好内外装修设计、对接好配套专项设计、对接好入户大商家的技术条件对接。总体做好了这“一推、二控、三对接”,你的商业项目基本上跨越了“第五关”,离开发成功又近了一步。那么,具体又是如何去做呢?

 

2、具体做法

 1.  建立施工图质量控制的目标:

 其中控制目标就是给设计师“造公共厕所”,需要做到什么水准是有要求的,不能够随意来画图的,局部使用条件与规范有冲突的需要采取技术措施来实现使用条件的,而不是满足了规范牺牲了使用功能。

 

2.  建立纠错的体制机制:

 监管人员需要落实责任制,这个责任制需要四落实,就是组织落实、思想落实、工作制度落实、资源落实。设计院需要有出图自审自我纠错的机制;甲方需要建立甲方专业工程师、甲方聘请的监理工程师合在一起建立审图、现场查看、监督纠错机制;推动施工单位建立审图、现场查看、监督纠错机制。需要落实责任制,有检查、督促考核机制,也就是把任何缺陷浇筑到混凝土里之前解决掉。

 

3.  甲方领导支持是关键:

 说是施工图设计与建设阶段做好这“一推、二控、三对接”,讲到底是落实“商业运行性能化设计成果”阶段,笔者经历过多个咨询项目落实“商业运行性能化设计成果”交底会,凡是甲方主要领导出席这样的会的,设计院在施工图设计过程中会落实“商业运行性能化设计成果”的,甲方主要领导不出席的,基本上是不落实的。

 

还有落实“商业运行性能化设计成果”设计院确实需要多做一些工作,除非设计合同有约定,否则提出增加一些费用也属合理,甲方领导出席也就增加费用问题做个沟通如达成共识,落实“商业运行性能化设计成果”就有可能了。

 

三、总结

到了这一关,大型商业地产开发就物业设计与建造使用价值发掘已经到了最后阶段了,开发商已经费心、费力、费钱避免掉入前面四个关的陷阱里面,这一关做好了,离商业地产开发成功又近了一步。

 

但是要顺利过好这一关,也不是一件容易的事。

 

为了做好这一关,笔者在过去十年咨询商业地产开发项目中尤其是开发成功的那几个大型商业地产项目咨询过程中为了落实商家精准布局落户与商业运行性能化设计成果与设计院设计师、甲方代表等单位的专业人员发生争执,还说过一些不够文明礼貌的话,在这里表示歉意!

 

但承蒙设计人员与甲方代表宽恕与配合,我们一起把这些项目做成功了,笔者咨询服务过的这些大型商业项目都成了当地城市最好的商业项目。这里,笔者要为设计人员说几句话,在推动落实这些“商业运行性能化设计成果”要设计人员修改优化某些设计时,有的设计人员工作很配合,但跟我说:

 

“范老师,我落实您的要求改了很多了,但您知道,我做这些设计,设计费分到我们这个专业工程师手上一个平方米不到2元钱,我们还要几个人共享,我们真的很苦”。

 

听到这里,我的心里也很难过的,希望甲方领导、设计院领导也看这一段话,我想,要想让设计人员做出好的活来,也需要考虑让他们做好活有比较好的回报。

 

其实,要跨过第五关,离不开甲方本身人员、甲方咨询单位、甲方设计院、甲方监理、甲方施工队的共同努力!

 

 


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范宜昌先生自2010年5月至今任职同济大学复杂工程管理研究院高级研究员、同济大学上海科瑞真诚有限公司建设项目管理专家组成员、上海范宜昌投资咨询有限公司总裁、上海凯宜良行商业投资管理有限公司执行董事。此前任职百联集团购物中心发展有限公司建设工程技术和投资顾问、联华超市股份有限公司建设工程投资管理委员会委员、上海世纪联华超市发展有限公司工程资产总监等。