商业地产开发成败第三关:物业设计建造(建筑方案设计阶段)
同济大学 范宜昌2019-04-02
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   2019年,本公众号推出了系列文章,前两篇中:商业地产开发成败第一关:产业(商业)定位,说的是正确“选择商家”与商家的“价值落户”;

  商业地产开发成败第二关:物业设计建造(概念设计阶段),说的是各类物业正确“就位”与总平面的“三点”、“四线”、“一空间”正确“布局”;
 
   而本文是本系列的第三篇:商业地产开发成败第三关:物业设计建造(建筑方案设计阶段),说的是商业物业内部的 “内部三点四线一空间”、“商家初步落户”、 “商业运行配套条件”三个方面。
 
   这三个方面都至关重要,且环环相扣,稍有不慎,开发商就会掉进陷阱里。请看本文详解:
 

上海兴业太古汇。照片来自互联网


  据赢商网2019年3月18日报道,太古集团2018年在内地广州、成都、北京、上海(上海兴业太古汇还处于培育期)的五个商业项目租金收入共计25.67亿港元,同比上升12%,每平方米商业建筑面积年坪效接近18港元(相当于15元人民币/平方米)。
 
  这租金收入全国平均坪效15元/平方米/天是个什么水平?
 
  是笔者跟踪的全国百强持有商业地产开发商平均坪效1.8元人民币的8.3倍;
 
  是所有港资(含香港的央企华润)商业地产开发商平均坪效6.7元的2.2倍。
 
  太古集团来内地20年间开发商业地产仅仅开业了五个项目,但开业项目的租金坪效如此之高当然吸引了众多眼球。
 
  深圳某大地产商商业顾问,被业界奉为“商业地产教父”的原某港资著名购物中心高管尽管离开港资地产多年,但全国各地被开发商请去做讲座时,他还是讲某港资著名购物中心是如何做的,而没有讲这么多年为什么没有再开发出一个租金收入坪效这样高的商业地产项目来?
 
  而众多请他讲过课的开发商业,也没有听说谁开发出一个这样租金高坪效高的商业地产项目来?
 
  原因是什么?
 
  近日,笔者全篇通读了其最近的一个演讲,其中一段话透露了真情,这位资深商业地产老前辈离开了港资商业地产团队,到别的公司他是搞不掂“设计”——而设计的好坏,对商业地产开发成败有着直接的关系。
 
  这位前辈说话很有智慧:
 
  比如形容那些胡乱设计设计师是在这之间有做规划的人,有做设计的人,大部分做设计的人自己不购物的,自己困在自己的房间里画图,我讲这些不是得罪他们。
 
  形容那些主管领导是我想我们所有的东西要从购物者的心态去看,我非常欣赏我们的领导,说的每句话都是很大的智慧,以人为本,不是以你自己为本,是要以购物的人为本等等。
 
  用他的话来说就是在内地设计出使用价值高的商业地产物业比较难,因为有哪些“从来不购物只关门画图的设计师”,还因为有嘴上挂着“以人为本,而不是以顾客为本的领导”,还有他“深恶痛绝的人防设计要求”。这些都是毁灭商业地产使用价值的“杀手”。
 
  笔者对这番话深以为然。笔者认为,商业物业内部的 “内部三点四线一空间”、“商家初步落户”、 “商业运行配套条件”这三个方面是环环相扣的,稍有不慎就会掉进陷阱,而很多开发商对此却没有引起足够的重视,导致乱象丛生:

 

一、现象解析


现象一

大师挥笔建神功,匆忙画图去开工,
内部动线胡乱布,建完商家难入宫。


  笔者从山东、上海、深圳三个地方亲身参与过前期专家方案评审会或前期规划设计阶段前期策划咨询工作的几个政府背景开发商开发的超级城市综合体项目,规模从数十万平方米到数百万平方米建筑面积的商办综合体项目,这些项目无一例外有四个共同特点:

  (1)当地政府开发区重点项目,领导极为重视;
 
  (2)都是请国际一流五大行做前期策划;
 
  (3)都是请国际大牌建筑设计事务所做的规划设计以及请本地最大最好设计院做方案深化与施工图设计;
 
  (4)占总建筑面积三分之一多的配套零售商业面积很难招来商家开业,主要是物业构造、建筑平面动线、垂直交通不符合商家落户与运行要求。即使勉强找到一些商家入驻开业了,也都是给予很长免租期或租金减免,很少实际收到租金。
 
  深圳一个政府背景开发企业负责经营的老总跟笔者讲了心里话,这种物业留在手上,未来经营管理团队压力很大,因为是“货值高”,这里商务办公用房每平方米房价在五万以上,如果考核资本回报要求6%或以上,年平方米坪效产出要达到3000元以上,基本上是不可能的。如果按照现在这样的设计,未来租金1000元坪效都做不到,那这种考核全部为“负”,留下做经营管理的人员要吃苦了。


现象二

专家请了一大串,方案评估全点赞,
一路顺风建起来,竣工一看全完蛋。
 

  过去十年以来,像前面提到的港资商业地产开发商出身的商业地产“教父级”先生们有点忙,到处应邀去讲演和评审方案。
 
  还有在外资商业地产公司打过工的,还有像在万达里面工作过的类“教父级”大师们到处开班演讲、组织开发商们参观考察,喷掉了多少口水,打坏了多少电脑,花掉了多少机票钱,评审过、点赞过多少商业地产项目方案,但鲜有成功案例的。
 
  所以我们看到,原来在港资商业地产公司有过高管经历的离职或退休人员,无论在外顾问过多少个重大商业地产项目,今天开讲他们讲的还是其多年前的港资项目,因为后面顾问过的、点赞过的规划方案或跟着这些“教父级”商业地产老师们学习过的,模仿过的项目们顺风顺水建起来了,或竣工了但一招商就发现商家落不了户,大部分陷入招商难、落户难、营运难、收租难等“四难”,租金收入坪效低得实在“拿不出手”。
 

现象三

用地选址挑最贵,设计就选全球美,
高薪高管出新高,竣工才知开不了!

 
  2018年初赢商网预告上海年内将要开业大型商业项目60个共计500万平方米建筑面积,相当于11条南京东路步行街的商业面积。而到了今年初盘点2018年开店的商业项目仅有33个项目在2018年内开业,有45%的项目因各种原因开不了业或被延期开业。
 
  笔者了解到这些2018年内原计划开业后来没有开业的项目中有不少“高”、“大”、“上”商业项目,有的还是当时地价很高的项目,或请了国际知名的大牌设计师事务所设计,企业所请的高管工资给的很高,有数百万年薪的,还有上千万年薪的都有,但房子盖起来了,竣工了才知道商家招不进来,难于开业。

 

二、发现误区

  据笔者分析研究,之所以会出现以上这些现象,主要是由于开发时存在以下四点误区:

 

误区一

规范用途相冲突,满足规范丟用途,
动线迷路道不通,成片死角无用途。
 

例图一:北方城市某项目平面图

 

  先给各位看例图一,一张位于北方某城市综合体项目B1层方案设计平面图,总投影面积约50000平方米,规划设计用于商业的面积约30000万平方米,其实懂招商运行的业内明眼人一看就知道,这张平面图在“三点四线”与“商业空间”设计方面存在重大缺陷,如果不在建筑方案阶段给优化纠正到位,未来物业建成后就是残废商业物业,很难把商家招进来了,就是招进来了也难于生存。下面是主要问题分析:
 
  (1)规范用途相冲突,满足规范丟用途。从图面我们可以清楚地看到从地下二层停车库,连接负一层到地上三层共四层商场规划设计,负一层商业的面积约30000万平方米,地上三层40000多平方米商业,上下没有共享空间,地面商业南北区没有共享联通动线,看上去把防火分区划分好了满足了规范,却把商业空间搞成支离破碎了;
 
  (2)由于优先考虑落实结构规范与消防规范要求,把整个商业平面搞成动线迷路道不通,成片死角无用途。
 

误区二

定位设计不沟通,各人各建“神仙谷”,
各自汇报呈“美篇”,商家难入“神仙谷”。

 

例图二:华北城市某项目平面图  


  该项目商业平面是:南北塔楼插蜡烛,消防楼梯分散布,商业空间成孤岛,相隔也就三五步。不管你商业定位人员吹的如何如何,这样的房子建完了商家根本进不来,竣工就烂尾了。


误区三

成本控制赶工期,省略应做“磨合期”,
幻想“通用”都好用,结果商家“难进去”。

 

例图三:上海西部某交通枢纽商业项目


  该项目明显有赶工期痕迹,设计阶段,尤其是建筑方案阶段设计真是按照一帮“自己不去购物的关在房间里面设计师画出来的图”造出来的,所留商业空间根本没有与预定招商进来的商家磨合过,所以开业一年,商家招来一批逃走一批,不断轮换。

 
误区四

甲方用人素质低,稍有难题就躲避,
夸大成本骗老板,缺陷筑进结构里。

 

例图四:贵州某车库改造成超市平面图

 

  上图为位于贵州某县级市一个住宅小区,其地下一层车库要改造成超市,总面积10000平方米,但有两栋小高层与一栋百米高层住宅核心筒与剪力墙落下,超市的动线排不出来,总共1200多平方米商业面积浪费!

  由于当时处于建筑方案设计阶段,笔者给他们排出了结构优化模拟图,在离地面一米处做了结构转换层,把超市布局排了出来。

  而甲方项目部技术人员坚决不同意转换结构层,坚持要把所有高层与小高层住宅剪力墙与核心筒落下来,跟老板说实现范老师的结构优化方案整体成本要提高20%,需要增加三千万投资。

  老板说这10000平方米地下室原来造价3000万,再增加3000万共6000万,这个超市一年租金才200万,那利息也收不到。笔者说胡说八道,经过仔细测算,全部转换优化结构成本不到300万,而优化出来的1200平方米商业空间价值360万,而超市也就舒舒服服布局开出来了。这个项目如果不是笔者的坚持,这些剪力墙就被浇筑了混凝土,超市再也没有机会落户进去了。

 

三、正确做法
  上述四个案例图面给大家展示了为什么我们见到的已经建成的大型商业项目大多陷入“招商难”、“开业难 ”、“营运难”、“收租难”四难境地或勉强开业了坪效很低。其实明眼人一看上述案例图就感觉到有几个共同性大问题:

  (1)商业空间太多死角;

  (2)商场动线不通;

  (3)视线被阻断;

  (4)垂直交通布置没逻辑。
 
  如按照上述案例平面图建起来,这些物业的商业使用价值就会很低很低,建成以后,毫无例外,这样的项目全部会陷入“四难”。

  但是,上述这些案例,在建筑方案设计阶段,完全是可以被优化的!

  要使这些商业物业未来能够适应商业入驻与运行要求,在建筑方案阶段必须要做好预招商商家初步落户与解决好商业运行必须的“三点、四线、一空间问题”:
 
  1.  商业平面无论怎样设计,把预定入驻商家放进去就可以看出来能不能用了,您就可以确定商业平面优化方向。

  可以说大部分开发商到自己的商业地产建筑方案设计阶段做什么商业还在天上飞,脑子里还做着自己商业物业要设计成“万能空间”的美梦,到建筑方案设计阶段许多开发商还拿不出预招商商业组合方案来做初步落户工作,几何大部分到后来商户进不来落不了户的项目事实上都在这个阶段没有做“预招商商家初步落户”这个工作。

如果做了这个工作,这个在建筑方案阶段平面布局优化就水到渠成了,因为商业专业人员就可以看得出来这些商铺落得下落不下了,需要优化什么了。
 
  2.  无论物业产品组合多么复杂,要解决好商业空间“无死角”是有可能的。

但解决的时间必须在建筑方案设计阶段,因为规划设计阶段是先要解决好商业建筑物的“形状”问题,使得有个好“形状”,里面空间死角少,商业布局好布局。建筑方案阶段是建筑物“里面”的空间优化问题,主要是在落实消防规范与结构规范要求的同时使商业空间受到最小的影响,这是一个需要高水平专家才能做的事。解决好商业空间优化无死角是有可能的。

比如因个别柱子需要拔了导致部分结构需要转换,局部梁柱需要加强。但每一项目上只要一提出要做这些工作,而且提出了技术可行性,甲方技术人员与设计院马上提出技术上可行,造价要增加“20%”云云。实际上,这是低素质甲方技术人员发明的“讹诈”!

  笔者曾经在深圳、贵州、湖南、河南数个项目做过研究对比发现:

  结构优化增加的造价不超过3%而获得的商业空间价值达数千万到数亿,是增加造价的数十倍到数百倍。设计院的这个“讹诈”在过去20多年来,害死了多少好项目!

许多甲方太在乎设计费专家费了,为了省一点点微不足道的费用,自己的项目在建筑方案设计阶段没有处理好空间优化,到头来里面的商业空间一片一片死了。
 
  3.  解决好商场运行条件主要是在建筑方案设计阶段。在建筑方案设计阶段主要要解决好“三点四线再确认与商业空间再优化”。

所谓的“三点”就是客流集散点、物流(含垃圾流)集散点、车流集散点; 所谓的“四线”就是客流动线、物流动线、车流动线与垂直交通动线; 所谓的商业空间再优化,就是设计师画出来的空间是以满足规划、建筑、消防规范为前提画出来的,所以许多地方不好用,正如上面案例项目所展示的那样,那在建筑方案设计阶段需要把这三点四线与空间优化了。
 
  4.  解决好商场运行的“内交外联”问题就是在建筑方案设计阶段。

解决好外部的“人流集散点与内部的人流集散点相交”、“外部的车流集散点与内部的车流集散点相交”、“外部的物流集散点与内部的物流集散点相交”、“外部的垂直交通动线与内部的垂直交通动线相交”这些问题,都是在建筑方案阶段必须解决好。

 

四、总结
  开发成功的商业地产项目,就是做好“产业”、“物业”、“营业”这三个“业”。

  问题是购物中心过去二十年在内地大发展,国内几千个、总建筑面积几亿平方米的大型商业物业建起来了,坪效高的能够收回投资的就那么20%,余下的80%都活得不大好的,讲到底,全国近几年投资商业地产年年超过2万亿,但收效不佳。
 
  究其原因,业绩不好大部分还是因为把物业做坏了或做的不怎么好。就像你要大力发展远洋运输业,你有很多货物要运,你也造了很多远洋大轮船,但这些船适航能力差,你把船造烂了,你的船运不了多少货,船再多也无用,这样的破轮船在海里开,装了一丁点货,油耗还不小。

  无奈,只能把大船改小船,试图把油耗降下来,如万达,把资产“卖、卖、卖”,把购物中心里面的店“关、关、关”,其目的就是试图降低万达这首万吨轮的“油耗”,他的购物中心租金收入坪效出不来,就把运行成本降下去。
 
  那么高坪效的“港资”商业地产在内地发展二十年了,内地也有这么多的学习班、培训班、参观团、还有那么多“大咖”来传播做好的成功商业地产的“秘笈”,为什么二十年收效甚微?四个原因:

  (1)甲方老板的“地产思维”、“赚快钱模式”、“管理机制”问题;

  (2)商业地产咨询服务业少有能够发现与解决问题的“真专家”,而“南郭先生”盛行,到处教人一些虚无缥缈的“轻松致胜的高招”所以什么用也没有;
 
  (3)商业地产开发程序颠倒了,应该是“定制商业开发模式”,但实际上90%是“通用商业开发模式”;
 
  (4)真正能够解决好商业物业匹配商业使用条件问题的专业人员缺乏,初一看满大街都是商业地产专家,但真正有能力出技术方案解决商业物业使用价值问题的专家缺乏,尤其是跨专业解决难题的专业人士很少。
 
  商业地产开发成功与否,建筑方案阶段至关重要,重大的缺陷在这个阶段排除了,你的项目可以跨越第三关陷阱,离成功就又近了一步。
 


范宜昌
2019年3月25日星期一

 


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标签:商业地产开发成败,物业设计建造建筑方案设计阶段
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范宜昌先生自2010年5月至今任职同济大学复杂工程管理研究院高级研究员、同济大学上海科瑞真诚有限公司建设项目管理专家组成员、上海范宜昌投资咨询有限公司总裁、上海凯宜良行商业投资管理有限公司执行董事。此前任职百联集团购物中心发展有限公司建设工程技术和投资顾问、联华超市股份有限公司建设工程投资管理委员会委员、上海世纪联华超市发展有限公司工程资产总监等。