商业地产开发商 “苦乐不均” 为何愈演愈烈?
同济大学 范宜昌2019-01-31
分享到:

新年将至,国内许多商业地产开发商“年关”难过,上面一张来自互联网的图片,图上这个位于四川省一个县级市商场开发商老板,在他的那个“商家逃光光”的空商场门前发呆,他那心里面“苦”啊,向谁去诉说? 又有谁能帮他? 而又有谁能相信这是他自己一手栽培了这样的苦果,怨天尤人毫无意义;而下面一张图片显示同样位于县级市的商业地产项目开业数年后仍是高朋满座、人来人往热闹非凡,电话采访这位开发商老板,他笑称得贵人(本公司)帮助项目优化规划设计,项目上销售铺位卖了个好价钱,住宅部分收到了不错的溢价,持有商业部分核心商业组合开业四年以来稳定经营,不仅使项目销售商铺部分获得高于市场平均价翻倍价格售出,商铺销售收入大大超出预期目标,还由于核心商业组合提供了稳定的人流支撑,销售铺位长期返租经营给小业主固定回报不仅不用贴钱,而且尚有盈余,给公司长期发展提供了资金支持。特别是持有商业物业部分由于经营回报收入稳定,开发商又把这部分物业抵押给银行,贷出来不菲资金用于企业滚动发展,整个项目自2015年开业以来进入良性经营状态,已经取得的绩效大大超出了预期目标,新年将至,开发商言语之中透露出自豪口气,“乐”不可支! 那么是什么原因造成商业地产开发得到的两种“截然不同”的结果呢?

 

 

一、 商业地产开发商“苦”与“乐”现状与原因分析:商业地产开发商老板“年关的痛”,“时光隧道”不通了! 商业地产开发商把商场全部分隔成小商铺卖了、再注册一个豪无关联的商业管理有限责任管理公司(注册资金一般不超过100万),承担包租与给购商铺小业主支付回报的责任。题图面这个位于四川某县级市的9万平方米商业地产项目,商铺分割全部卖完了,开发商承诺的返租委托经营签约“ZD百货”据说付了数百万首付款经营团没有来,后来又签约“TPY百货”付了上千万加盟费经营团队来了,然后稀稀朗朗招来几家商家免租期长达数年的商家开店,老板要收租,商家走了,花上千万加盟费请来的经营团队也走了,只留下老板在时光隧道口发呆。他心里“苦”啊!这个月的给买商铺的业主“包租费”又要付了,可这时光隧道咋就走不通了呢? 这个案子存在一个联环“坑”,开发商忽悠小业主买他的商铺,他给小业主的承诺是“长期回租给付高于银行利息的回报”。而开发商本来指望通过委托“ZD百货”经营回租的商铺,用收来的租金给小业主“回报”,但是被骗走了加盟费首付款后开发商又签约“TPY百货”期待他们来经营收来租金付小业主“回报”,结果这伙人又拿了加盟费走了,只留下开发商老板在时光隧道口发呆! 这里面的开发商先“坑”了小业主,后来委托经营开发商连续被“坑”了两次,在这个节点上开发商老板实际上已经收到了卖商铺的钱而委托经营搞不下去,不少老板选择卷款跑路,但这个老板没有跑路,只是苦无办法,站在那里发呆! 这里也奉劝投资商铺的业主们,远离陷阱、理性投资!照片来自互联网!其实,这样子的项目全国各地数量惊人,笔者在浙江嘉兴市转上一圈就发现了三个“烂龄”在五年以上的商业地产项目,笔者在河南开封市转上一圈发现了“烂龄”在三年以上的商业地产项目五个,据成都市有关资料显示2017年成都市“关门的”、“烂尾的”、“半开半烂”的大型商业地产项目超过100个之多! 据有关资料显示,在上海“烂尾”商业楼的规模超过成都,可以想象全国各地这类商业地产项目数量惊人! 导致众多开发商“生不如死”灾难,以及造成众多商业地产开发商老板的“苦”与“乐”不同结果,其根本原因:

 1. 首先是开发商选择的项目“产业”不同,零售类商业地产的“产业”就是指为项目选择的“商业业态组合”不同。前者实际上在项目的规划设计前对于项目未来引进什么样特定的商业业态组合(产业)并没有专门研究和定位,只是等物业造出来,划分商铺卖出,再返租回来再去推向市场,由市场被动做反向选择,能招进什么商家就开什么店,并没有去专门设计什么“专题组合”等。由于没有没有聚客能力强的主力店商家组合吸引的客流支撑,九万多平方米商业物业里面杂乱无章引进一些商家开店是难于成活的。而后者是在对市场需求进行充分研究的基础上,商业项目对拟引进“产业”进行了“精准定位”,商业里面又一分为二,持有商业与销售商业对半开,持有商业部分做聚客能力强的主力店业态组合,为销售商铺提供客流支撑,提升销售铺位价值,销售商铺返租后由于有正常客流支撑,引进商家容易成活。

 2. 其次是开发商选择的“物业”也就是开发模式不同,因而导致开发出来的“物业”不同。前者采用的是“通用商业开发模式”,后者是“定制商业开发模式”。通用商业开发模式是在规划设计时由设计师设计通用商业空间与配套,尤其是把所有商业空间设计成全部可以分割销售小铺位,返租后集中起来能引进什么商家就引进什么商家,拉倒篮里都是菜。因为物业并不是按照拟引进商家的使用要求进行规划设计的,许多商家的使用条件并未得到满足,所以难于生存,一段时间以后无法盈利或不断亏本就会选择关店退出;而后者是“定制商业模式开发”,持有商业部分为用于聚客的主力商家组合需要的商业空间是量身定制为他们设计,他们所有专门需要的面积、层高、荷载、交通、动线、物流、配套以及运行条件全部设计到位,这就解释了后者这些主力店开业以来一直能够经营到现在,为整个项目的销售返租商铺提供了客流支撑,使整个项目得以长期健康经营。

 3. 再次是开发商选择的“营业”不同,前者自己并没有专业招商营运人员,而是选择了“委托他人”进行招商营运的,第一波委托他人遇上了“骗子”,被骗走了几百万;第二波委托他人再次被骗走了更多的钱,到最后四处求人招来几家商家勉强开业,没多久全部关门歇业。而后者的“营业”就是招商营运全部都是由自己组建专业团队去做,直到现在四年过去了,一直是健康发展!

 4. 最后是开发商老板选择的项目“行业”不同,或者叫做物业产品组合“盈利模式”不同。前者是项目全部物业都是零售商业物业,商铺全部销售后返租委托经营,是把鸡蛋放进了一个“篮子”,风险比较集中;而后者是住宅与商业两种“行业”组合,而商业组合中又分了“持有型主力店集中商业组合”与售后返租“主题商业组合”两个部分,把鸡蛋放进不同的“篮子”,风险分散,便于管控。

 

二、 做了“错误”选择,陷入“痛苦”之中的得到不良结果的开发商老板们实际上大部分是跟风去做“商业地产”的开发商老板,主要是他们对商业地产项目开发的复杂性估计不足,对商业地产的“产业”、“物业”、“营业”、“行业”这“四业”没有做过系统深入研究,因而没有做过真正的“选择”,他们脑子里只是赶紧造出来“卖商铺赚钱”,而没有想清楚卖了的商铺返租后你租不出去收不到租金而需要开发商老板从销售商铺的款项中拿出钱来,长期给小业主回报,未来如果付不出给小业主回报,将会把自己带入“危机”这一现实估计不足才会导致前者情况的发生。不了解这商业地产“四业”,没有应对准备措施而仓促上阵开发商业地产的开发商老板犹如没有上过正规驾校学过开车,没有驾照就把汽车开到马路上去一样,那一定会出事故的,没有例外。

 

三、 部分陷入“痛苦”的烂尾商业楼是有“复活”机会的。我这里说“部分”并不是说“所有”烂尾商业楼具备复活机会的,因为烂尾商业楼复活需要“四大”前提条件:(1)该商业楼位置价值比较高;(2)物业具有可改造性,比如本文题图这个项目就是具备了“可改造性”,因为没有塔楼骑在上面,商业房产层数不多是四层楼,可改造的条件比较好;(3)开发商老板有强力“复活”这个烂尾楼的意愿,已经丢掉了幻想,放弃了“侥幸心理”,通过学习能够具备商业地产开发的“是非观”,听得进专家的正确意见;(4)愿意投入“复活”行动。那么怎么去推动“复活”作业呢?

 1. 需要重建项目“产业”,也就是需要构建一套能够成活的商业业态组合,这个商业项目五万平方米或十万平方米规模,要引进的商家一定是组合在本商圈有需求的,聚客为主的主力店一定要占50%以上,聚客为主的次主力店占比达30%以上,这两者加起来面积占比达80%,这些店铺我们叫做“聚客商铺”;而余下的20%面积可以考虑引进高租金单价的商铺,我们业内叫做“聚财商铺”。尽管聚客店铺从传统的大卖场、百货店现在演变成了众多的新型商业业态,比如“攀岩”、“滑雪”、“卡丁车”、“电竞”、“影院”、“书店”、“手工”、“儿童”等等不一而足,但做购物中心商业业态组合三大传统没有变:第一,“大小业态面积占比”不变,即80%商业面积给主力店与次主力店,20%面积给精品店;第二,“租金贡献占比分配”不变,即80%商业面积给主力店与次主力店贡献总租金的20%,而20%的精品店铺贡献总租金的80%不变;第三,“聚客商铺”必须落位在楼层比较深的“草肚皮”部位,而楼层的“金角银边”部位落户“聚财商铺”的原则不能变;

 2. 需要按照“产业”的运行要求改造“物业”,也就是需要按照这套商业业态组合的运行要求来改造“物业”,比如首先要通过改造满足好这些“主力店”使用要求,如:“攀岩”、“滑雪”、“卡丁车”、“电竞”、“影院”、“书店”、“手工”、“儿童”的商家他们对“面积”、“层高”、“荷载”、“空间”、“动线”、“后勤”、“物流”、“机电”、“互动”等等都有特定的要求,需要把这些主力店落户下来,把他们运行所需要的个性条件满足好;其次要把次主力店以及精品店铺的使用条件做好;再次要把项目整体的运行条件及配套条件通过改造按照规范购物中心要求做好;

 3. 需要做好专业化的“营业”工作,打造开发商自己的招商营运团队一步一步把招商营运工作做到专业化。开发商有了正确的“复活”思路以及资源,能否把烂尾商场的“复活”做起来起决定性作用的是“人才”,如题图案子里开发商老板给了两家委托经营的“加盟费”,如果用这钱雇佣自己的招商运行团队,我想一定会做起来了!

 4. 其实占“烂尾”商业物业总数中三分之一以上的项目可以有“重生”的机会,只要开发商老板能够放弃“侥幸”心理,放弃等待天上掉“馅饼”的心理,扎扎实实把上述的“产业重构”、“物业改造”、“营业再造”做到位,许多项目“再生”成为租金收入“高坪效”的好项目是可能的。除了像题图项目以外,笔者曾经应邀考察过的位于松江极佳商圈的70%商业面积“烂尾”十年的某项目;唐山一个位于很好商圈但60%商业面积“烂尾”五年的项目、还有位于上海、成都等地的一批项目等等,这些项目如果开发商真正把“产业重构”、“物业改造”、“营业再造”做到位,有许多项目将会“再生”,成为租金收入“高坪效”的好项目!

 

结束语

大型商业地产项目的价值链是由四个价值段组成的,分别是:“位置价值”、“物业价值”、“经营价值”与“退出价值”。由于零售市场回暖,复活大型商业地产项目烂尾楼的案例多起来了。许多大型烂尾商业地产开发项目在烂了许多年以后,项目所在商圈也成熟了许多,也就是项目的位置价值提升了,但要想复活的烂尾楼商业项目并使之在未来有高的经营价值,最后有高的市场(退出)价值,优化改善项目的“物业价值”十分重要。像题图这位开发商老板想要跳出“苦”海,机会还是有的,但必须是把“产业重构”、“物业改造”、“营业再造”三管齐下做到位,由“苦”变“乐”才能成为可能!


范宜昌

2019年1月30日


分类:默认分类
标签:商业地产开发商,商业地产烂尾
本文系赢商网《大家专栏》首发稿件,文章内容纯属作者个人观点,不代表平台观点,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。
范宜昌先生自2010年5月至今任职同济大学复杂工程管理研究院高级研究员、同济大学上海科瑞真诚有限公司建设项目管理专家组成员、上海范宜昌投资咨询有限公司总裁、上海凯宜良行商业投资管理有限公司执行董事。此前任职百联集团购物中心发展有限公司建设工程技术和投资顾问、联华超市股份有限公司建设工程投资管理委员会委员、上海世纪联华超市发展有限公司工程资产总监等。