“定制”与“通用” 商业开发模式的差异分析 (三、扩初设计阶段)
同济大学 范宜昌2018-10-16
分享到:

      近二十年,国内大型商业地产进入大规模开发阶段,据赢商网资料,到今年年底全国新建大型购物中心开业数将达到6000多家,迅速从短缺、满足到过量供应。

      经过这二十年的发展,国内商业地产开发经营大形势是供应量持续增长而收入坪效持续下降,但与上述大形势不同的是,持有商业物业收入坪效最高的三家港资(恒隆、新鸿基、九龙仓)与一家央企华润的平均年坪效为2449.5元并且逐年上升,而持有商业物业最多的内地十家开发商的平均年坪效为646.1元。前者为后者的四倍,后者仅仅为前者的四分之一。为什么这个结果的差异这么大?

       笔者在本公众号前两篇文章《“定制商业开发模式”与“通用商业开发模式”做法与结果差异分析(一)、(二)》中揭秘了大型商业项目在第一阶段“建筑规划设计阶段”与第二阶段“建筑方案设计阶段”,不同的做法对未来经营结果差异造成的影响。本文即将揭秘第三阶段——“建筑扩初设计阶段”。

1内容回顾

1.  《“定制商业开发模式”与“通用商业开发模式”做法与结果差异分析(一、建筑规划设计阶段)》:

“定制商业开发模式”规划设计阶段要做到三项研究一落实:三项研究即通过市场调研研究发现:

1.真正的市场需求在哪里?

2.真正能够满足这些市场需求的商家在哪里?

3.市场发展的需求在哪里?

       在建筑规划设计中,需要考虑建筑物正确布局与构造能够落实这三项需求。讲得通俗一点就是——规划设计出来的物业要能够很好地容纳上述三项需求。

       如果是多种物业集合的“城市综合体”还需要考虑各类物业布局的“各得其所”,按照各类物业使用要求规划设计。

 2.  《“定制商业开发模式”与“通用商业开发模式”做法与结果差异分析(二、建筑方案设计阶段)》:

“定制商业开发模式”建筑方案阶段需要做好商业运行所需要的“三点、四线、一空间”正确安排。

三点即:

1.人流集散点

2.物流集散点

3.车流集散点;

四线即:
1.人流动线
2.物流动线
3.车流动线
4.垂直交通动线;


       空间即“不同业态商铺需要的不同商业空间”:

       "定制商业开发模式”就是要把整个购物中心所有商铺要设计成为“好铺”,好铺的十字标准是:“能见”、“易达”、“好用”、“合法”、“互动”。

       而“通用商业开发模式”建筑方案设计阶段由于没有“商家落户”平面为指导,完全由设计师主导的建筑方案设计模式,以落实控规与消防条件为前提,设计出来的建筑空间就很难符合后来招商进来商家的入驻后运行条件。

       在“建筑规划设计阶段”与 “建筑方案设计阶段”,“通用商业开发模式”是完全由设计师主导的设计模式,表面上是商业物业空间开发出来后什么业态都可以的“通用商业”空间,而实际都变成“统统不能用”商业了!

       2本文重点揭示

      “定制商业开发模式”扩初设计阶段需要做好“商业运行性能化设计”,也就是在扩初设计过程中准确预留未来入驻商家的运行条件。这些工作包括:

       1)商家精准落户布局设计,做好建筑平面消防方案和商家落户平面设计协调;

       2)以商家落户布局设计平面为依据,做好商场的商业运行性能化设计,对方案设计的建筑物内部构造、空间、垂直交通、水平动线、消防楼梯位置、防火分区和落户的商户布局进行综合分析、优化、微调,确保落户商家的空间、动线和平面具备商业运行条件;

       3)研究平面布局落户主要商家物业技术条件需求,包括主要商户的用水、用电、用气、空调、排水、排污、排油烟、楼层荷载、客流通行、货流通行、垃圾出运、营业时间段、设备运行噪音等量化在扩初设计中预留好管理手段,在扩初深化设计过程中逐步落实主要目标商家的物业技术条件;

       4)根据上述确定另外委托的专项设计协调,确保标识导购、智能化弱电、景观绿化、供配电、给排水、燃气、道路衔接、通讯等与楼内设计衔接好;

       5)与甲方沟通确认项目建筑物的内外形象设计,确保项目形象设计符合商业和物业定位要求。

       而“通用商业开发模式”,在扩初设计阶段完全由设计师主导,没有以“落户商家”运行需求为导向,而是以落实控规与消防条件为前提,而且为商家预留的机电预留条件都是套规范套出来的,因此,设计出来的建筑空间很难符合后来招商商家的入驻后运行条件,完工后一旦招到商家入驻,大规模改造补课难于避免。

       3举例说明扩初设计阶段“商业运行性能化设计”的做法与效果:

       题图所示项目是由卓越集团开发、笔者提供商业地产设计优化服务的深圳卓悦汇购物中心。其2016年8月26日开业后,三天累计来客数超过60万。目前工作日每天客流稳定在在3到4万左右,周末翻番,月客流达150万以上。 

       2017年度第一个完整营运年下来,该项目年来客数接近2000万,销售接近20亿人民币,年总租金收入超过2亿人民币,年租金坪效轻松上2000元人民币,跻身于大型商业地产高坪效项目行列。

       另外,该项目深受市民喜爱,在由深圳市福田区消费者协会举办的“我心中NO.1购物中心”2017年度自媒体投票评比中,在参加评比的深圳市福田区13家购物中心中得票数第一胜出。

       也许各位尚不了解的是,该项目施工图设计完成、项目开工后招商工作遇到了严重困难。

       在建筑方案阶段签署过意向协议的三十多家重要商户,因扩初设计中建筑结构规范要求与消防规范要求落实,商家可以落户的楼层空间落不了户了,商业运行条件也被破坏了,由第一太平戴维斯提供商业组合的商户虽然已经签过意向书,但由于商业空间与使用条件达不到要求落不了户而拒绝签约。

       为此开发商到上海找到笔者,笔者对该项目全面评估以后提出建议——停工半年,按第一太平戴维斯提供商业组合的商户对项目设计进行“商业运行性能化设计优化”落实拟引进商家落户的要求。

       笔者具体做了哪些工作呢?

1.把全部商业空间布局做全面优化,把原来商家无法落户的商业空间全面开拓出来,使第一太平戴维斯提供商业组合的商户落了下去,见下面两张对比平面图:

 

2.把原来设计的垂直交通系统与物流配送系统按照第一太平戴维斯提供商业组合的商户后运行要求打碎了全部重新安排,以满足整个商场的人流物流运行要求,见下面两张对比图:

 

3.把原设计机电系统包括水电、暖通、排污、排风系统按照第一太平戴维斯提供商业组合的商户后运行要求打碎了全部重新设计,以满足整个商场的布局各类业态商家运行要求,见下图:

 

 

4.把原设计消防工程以外的各种用途的弱电系统进行整合到一个集中平台上去,便于商业大楼的有序管理;

 

5.把原设计的建筑物外部形象进行优化,获得题图显示的购物中心的外形。

      4结论

       在扩初设计过程中为拟定引进商家预设落户空间与运行条件是“定制商业开发模式”的必修课。

       深圳梅林卓悦汇项目在商家落户预设空间优化完毕以后不久20多家主力店全部完成招商签约,到2016年2月开业前半年多,招商满足率就已经达到98%,到2016年8月26日开业招商满足率达到100%,这在大型商业地产项目普遍“招商难”的形势下实在难能可贵。

       大型零售型商业地产项目开发扩初设计阶段项目管理过程中是否落实了“商家落户与商业运行条件”,实际上决定了项目未来生死存亡的命运!

       我们在扩初设计这个环节落实商家运行物业技术条件需求,并克服了来自于开发商本身的以及控规、建筑和消防规范的限制,使设计建造出来建筑物业产品能够具备预定入驻商家的入驻空间及运行条件,这是项目走向成功的关键之一!


分类:默认分类
标签:大型零售商业地产,商业地产开发
本文系赢商网《大家专栏》首发稿件,文章内容纯属作者个人观点,不代表平台观点,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。