与建筑大师商榷:大型城市综合体
同济大学 范宜昌2016-08-01
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  今年4月12日,朋友圈内转发了一个微信号叫做“郑老湿禾略”发布的一篇文章《为什么花了上亿设计费,望京SOHO还是租不出去?》吸引了众人的眼球,细细读来,我发现文章里面提供了不少详实数据与结论印证了过去长期以来对国内大型城市综合体设计好坏的判断标准,就是“大型城市综合体设计需要有创意,需要美观,要能够“吸睛”但更要能够“吸金”,这样的项目设计才是好的设计”。大型城市综合体设计不能够为了追求创意、追求形象奇特、为了抓人眼球而忽视了综合体项目上各类物业的价值,更不能够本末倒置为了追求项目的创意或某种奇特的外形而损害或牺牲项目建筑物业的使用价值。但事实上,近十年内国内开发了大量的所谓城市综合体项目,真有不少项目是为了追求物业造型奇特、打造所谓“地标性”建筑而牺牲了建筑物业的使用价值,使项目上许多部分的建筑物不符合甲方开发这部分物业的使用要求而变得价值低下或价值丧失,导致项目部分或大部分的建筑物设计完或建成以后销售难、招租难、招商难、售价低或租金价格低,物业市场上缺乏竞争力,还有一些建筑物干脆建成就“烂尾”,租不了也卖不出去,这种结果与开发商原先“高”、“大”、“上”的定位和期望值相差甚远,这究竟是为什么呢?


  回答这个为什么之前先来看一下曾经名噪一时的北京望京SOHO究竟发生了什么?望京SOHO位于北京市朝阳区望京街与阜安西路交叉路口,2014年建成后,是从首都机场进入市区的第一个引人注目的高层地标建筑,华丽地成为“首都第一印象建筑”。该项目是由一位超级著名但也备受争议的建筑设计大师扎哈•哈迪德(ZahaHadid)设计的。就在今年3月31日,她因为心脏病去世了,享年65岁。扎哈•哈迪德(ZahaHadid)的设计风格独特,前卫、充满流线型的线条,广州大剧院、望京SOHO、银河SOHO、凌空SOHO都出自她的设计事务所,她的作品很受争议,有人觉得根本不实用、增加施工难度、纸上谈兵,还过于个人英雄主义不考虑周围的建筑。据说Zaha对此的回应是:如果周围是陀屎,我难道还得去跟屎和谐?,我们先看一下这个十分“吸睛”的望京SOHO项目形象:

 

 

  没有惊到大家吧,这个项目从形象上看确实够“吸睛”的,没有辱没“首都第一印象建筑”的称谓。可是建成以后租售绩效就不那么理想了,文章说项目上各类产品创意办公空间亏着出租,挂牌价租金打五折;白领公寓出租率看来不高,笔者上网一查看到该项目网上挂着尚有228套公寓待出租;文章没有说明项目上有约七万多平方米的零售商业用房租售情况,但是据笔者北京朋友反映项目底商有不少商家歇业关门,歇业的商家反映赚不到钱,但开门营业的看上去有八成以上但顾客稀少,主要问题是顾客反映进入以后方向性不明,总体上开业占多。文章没有介绍量化的绩效到底如何,但从办公空间闲置、白领公寓待租和零售商业的商家和顾客反映来看项目的经营绩效不乐观。但读者不要忽视一个事实,这样的项目运行成本不小,购房的业主不管租金收得到收不到,物业管理费每月每平方米建筑面积30元人民币可是一个不小的数目。还有一个问题就是SOHO网上披露项目销售回款28亿,开发商自己压力没有了资金,未来的可能的矛盾就是尽管开发商已经把大部分物业销售了但开发商通过其物业统一经营管理,如果租赁持续低迷小业主收不到租金而拒缴物业费,物业管理公司减成本降低物业管理标准,这个项目的优美环境就难于维持,资产的市场价值就会下降可能会引发小业主闹事群体事件。如果说扎哈大婶设计的望京SOHO创意奇特“吸睛”非凡,与目前项目租售绩效“吸金”实际情况有巨大落差,那还不算很差。“吸睛”很好而“吸金”很差的大部分都是大型综合体项目建筑师设计为了追求实现所谓的“创意”是实实在在把项目建筑物业的使用价值牺牲了。请看下面一个位于深圳已经完成设计的项目,建筑师的创意灵感来自于这样一个汉字:

  然后把总建筑面积达四十三万平方米包括公寓、办公、酒店、商业、公交车站等五类共十一栋建筑物业集合在一起的项目布局成这样一个城市的城字,根据这样的创意,建筑师导出来建筑布局和负一层、一层、二层共三层6万平方米的底商的商业平面是一个被十一栋建筑物核心筒剪力墙下落割裂开来的九宫格。这个项目的设计成就了这四十三万平方米的城市综合体建筑布局布出了一个中国汉字中城市的“城”字,就是把项目所有建筑物排列塑造成体现中国汉字“城”字的形状,但是从城市综合体五类建筑业物产品的价值来讲,建筑师为了追求这个形状的布局设计确实牺牲了建筑物业产品的使用价值,下面从三个方面进行分析:
一、 项目的总体布局没有体现各类物业产品“各得其所”的城市综合体布局原则。在一个纯住宅项目开发的布局的时候,需要考虑的问题往往是在满足高低搭配、错落有致、通行有序、日照充足的前提下统一排座,那一栋楼放那个位置没有太多的讲究,只要整体效果图看起来好看就是了。而大型商业房地产项目尤其是多种建筑物业产品聚居在一起的大型城市综合体项目的总平面布局讲究是多了去了,最最讲究的是需要“各得其所”,如果有大型商业的城市综合性项目的总坪布局也是按照住宅的在满足高低搭配、错落有致、通行有序、日照满足的前提下统一排座,那会产生灾难性的后果,本项目上的布局是遵循一个“城”字布局物业,这是没有分析地块的各边和各角的人流多寡和商业价值因素综合考量项目上各类物业位置需要的结果


  1. 因为,在一个同时建有不同类型物业的项目上,不同的物业需要不同的位置,比如商业物业需要热闹,需要临街,需要容易接受到人流和人流到达方便的部位,那么商业物业必须布置在阳角、人流通过多的临街面边上,这样布置的商业价值就会高。而写字楼、宾馆、和公寓物业需要相对静一点的环境,尽量在避免车流和人流嘈杂的部位布置但出入口需要方便一点的部位。如果把这几类物业集合在一起随便混搭布置或把基本位置布置反了,将会极大地降低整个项目的物业价值。这个项目目前各类建筑物业就是一个混搭布置状态;


  2. 项目上购物中心项目物业布局不合使用要求:本大型综合体项目上有一个规模达六万平方米的开放式的购物中心项目,这样的项目物业布局的价值挖掘必须要巧用商业地产行业内所说的“金角银边草肚皮”的布局理念,也就是在边、角这些商业价值高的部位建那种租金收得高但不那么聚人气的商家使用的物业,在青草肚皮(纵深处)这些商业价值比较低的位置建大量积聚人气的大型主力店使用的物业,这样可以把人气导入到项目的内部来提升整个项目的人流,从而提升整个项目物业的整体租售价格水平。这个项目上零售商业面积达六万平方米,从其规模而言是一个大中型购物中心的体量标准了,这些商业面积目前的布局没有章法,商业物业讲究的是共享空间,本项目上地面建筑三万多平方米的商业面积分布在两层数公里长条状建筑共60多个分隔空间内,商铺之间上下和左右互动不便,这些商业面积招商会非常困难,就算招到了商家入驻也难于生存的。项目上的办公、公寓和酒店物业布局也不大符合使用要求,比如一排扁扁的公寓楼躲在高大写字楼北侧,那么住公寓的人很难享受到阳光,那公寓的价值就低了;


  3. 项目上其他物业布局也难于符合这些物业固有的要求:大家知道,一个大型综合体上的写字楼、宾馆、和公寓物业需要相对静一点的环境,尽量在避免车流和人流嘈杂的部位布置,但出入口需要方便一点的部位。与商业共处一个项目时,这四类物业需要相对独立的出入口和集散场地,不能够混在一起。这四类物业的出入口和集散场地混在一起可能会产生五大问题,使项目所有物业管理的界面不请,物业的价值降低和造成永久的无解的难题:1)办公室白领、商场顾客、公寓居民、酒店客人、商家店员、经营管理人员、送货人员、环境卫生清洁人员等等人流不分流的话造成各类各类物业的安全管理问题;2)各类物业没有相对独立的集散空间和出入口导致垃圾清运和各类物业环境卫生管理界面不清;3)商业顾客客流的喧嚷声、商业加工设备运行产生的噪声、污水、油烟、货物装卸、卡车运行马达声影响需要安静的办公、公寓和宾馆环境和顾客及居民的休息会产生纠纷;4)配套设施设备混用导致未来能源消耗计量界面不清,各单位各部门结算界面不清容易产生纠纷;5)酒店尤其是高星级酒店对配套要求极高,除了客房塔楼以外,数十类各种配套设施的布局、就位、层高、面积都有要求,高星级宾馆辅助用房布局是有其内在固定要求的,并不是随便按照建筑师创意的“城”字笔画布置就可以的;


  二、 项目上各种物业出入口和平面商业动线布置也难于符合使用要求,没有体现城市综合体各类“人员分流”的原则:商业入口不明显、动线混乱也难于招到合适的商家入驻。大型城市综合体设计大忌“混乱动线、隐蔽入口、首层空间零碎”,在这里居然被照单全收、全部中枪。顾客走到这一排排房子面前或走进几个夹道里面去逛商场呢还是去办公楼呢?去宾馆还是去公寓呢?公寓住户的车、购物中心顾客的车、宾馆住客的车、办公人员的车如何分流?顾客的车开进负二层停车库以后乘电梯上商场?上办公楼?上公寓?上酒店?要让顾客快速做出选择还真不容易做到。由于商业群房内现设计没有可做聚客点的场所,商业人流组合无法排,因为部分需要聚人气的商业业态需要局部有纵深,但现设计地面二层商业基本都是浅浅的进深无法在几个条形建筑东西一公里多的动线上做几个聚客点,没有几个聚客点就很难把整个东西和南北动线的人气带动起来;

 

  三、 项目上商业用房设计无法落位现代商业业态组合运行所需要的配套功能:本项目建筑师挖空心思为了满足他的“城”字创意设计这个“形”,把城市综合体上的物业使用价值设计出来这个“本”丢了,就项目上用于零售商业物业的平明布置来讲,目前这个负一层、一层和三层共六万平方米的商业物业根本无法落位现代商业组合所需要的配套空间要求的。据戴德梁行数据统计,截止2015年底,深圳优质商业存量已达238.5万平方米,未来两年深圳即将入市的大型购物中心体量近200万平方米,其中超过六成的项目体量在10万平方米以上,受到整体经济下滑影响,项目面临招商运营管理以及如何打造差异化等难题。另据世联行研究数据显示,2013年—2015年,深圳城市综合体新增数量以50%—100%速度递增。另据赢商网此前粗略统计,2014年深圳购物中心新增数量为历年之最,龙华九方、星河cococity、益田假日天地等十余个新项目先后入市,新增供应量约150万平方米。预计到2015年,深圳开业的购物中心总数将超过70个,购物中心商业建筑面积将超过500万平方米。而到2017年,深圳购物中心数量将为112个,体量将增加至922万平方米。深圳的商业地产竞争将要进入白热化状态,商业物业设计建造得不符合使用要求者,在未来竞争中不具优势的商业物业是难于招到商家入驻的。现在的问题是大多数的开发商没有意识到商业地产项目物业硬件设计建造得不符合商业运行需求这个问题的严重性,项目开发前期光凭效果图漂亮不漂亮决策,根本没有研究过按漂亮效果图造出来物业好用不好用,开发商通常的做法就是我经常批评的“定位请人吹一通,设计过来把终送,平面摊开排排座,塔楼中间插蜡烛,商场裙房裹脚布,加上配套不靠谱,外表看看真漂亮,商家进去没活路”。本项目上地面商场位于塔楼根部格子里,连裹脚布这样的联系纽带都没有,互动性非常差。还有许多项目前期请的商业咨询公司编好话PPT放得吹得天花乱坠,好像什么样租金出的高的商家统统度可以招进来,投资收益率高的不得了。一般所谓综合体开发都是前期工作策划的在吹,建筑师设计蒙头在做,你吹你的,我设计我的,楼设计好盖出来后,招商运行不出绩效,就折腾经营高管,上海有一个大型购物中心三年换了七任总经理了,可悲啊!商业地产价值链分为“位置价值”、“物业价值”、“经营价值”、“退出价值”共四个价值段,有了好的位置,没做好的有商业使用价值的物业,请行业内经营高手来经营也做不出价值来,不出经营价值的商业地产项目要退出市场也卖不出价钱了,许多项目变为竣工即烂尾的“建筑垃圾”了。可见,位置价值和物业使用价值是实现经营价值及退出价值目标的前提条件。国内购物中心这个业态进过二十年发展,实际上“购物”这样的占比已经越来越小,而越来越朝着“城市生活枢纽”这样的方向和形式发展,本项目设计的商业物业除了上面提到的问题以外,还存在如下致命缺陷:


  1. 地面将近有三万平方米的商业面积全部都是扁条形物业,根本无法落户进深要求比较大的作为主力店或次主力店、能够集聚人气的大型餐饮、文化娱乐、健身运动业态的商家。现代商业业态组合占比是:3:4:3, 就是零售占比约30%,各色餐饮占比约40%,文化娱乐健身这样的业态占比约30%左右。布置好这样的业态组合并能够使这些商家能够生存下来,容纳这样商业组合的商业用房是有进深要求的,这些要求本项目的设计完全没有办法满足。除了没有进深深度以外,现代化商业组合要能够在一个商业平台上赚到钱生存下来还有一个重要比例就是小中大商铺的占比基本符合:2:3:5,就是一个项目上的商业组合中做300平方米以内的小商铺占比不超过20%就是我们常说的精品店铺,30%是300到800平方米的中型商铺就是我们常说的次主力店,50%是用于容纳800平方米以上的大型店铺就是我们常说的主力店。商业组合做成这样的格局是有它固有的道理的,通常在一个项目上这20%面积占比的精品店铺租户贡献80%的租金而这30%加50%面积占比达到80%的大中租户组合租金贡献占比一般为20%。也就是收低租金做好做活这面积占比达80%的大中租户集聚人气,使得这20%的面积占比的精品商户做得出生意交得出80%占比的租金,这样的商户组合才是能够在一个购物中心生存下来。按照本项目目前设计的平面来看,地面二层,后来又加了一层共三层面积几乎全部100%的商业面积只适合做小商铺开小店,没有中大商铺的聚人流支撑,地面三层楼大量的这类小商铺是养不活的。再看地下室原设计面积占比超过50%是小商铺设计。这样地面和地下加起来约占全部商业面积的75%的面积只适合开小商铺,这个商场能够活吗?我看活不了,就算你把这些小商户补贴装修费,加长免租期把他们忽悠进来了,做几个月他们赚不到钱他们就会自动撤离;


  2. 现代化大型商业场所能够聚客第一个重要设施就是贯通上下的大型中庭,许多项目上主中庭和次中庭布置数个,一般项目上需要用总建筑面积约15%有的甚至20%的面积来做主次中庭。在大型商业项目上大型中庭扮演了非常重要的角色:1)作为顾客集散中心并增加商场上下可视度,使顾客能够一眼就看到上下楼层做什么生意;2)人流上下移动的快速通道;3)商家举办营销活动的场所。对于现代化商业场所来说,大型中庭是必不可少的必备设施。而本项目物业布局这样的中庭,像本项目分为南区和北区的需要南北二区都有垂直贯通三层从负一层到二层的共享集散中庭,如图所示:

 

 

  现设计没有集散中庭,上层顾客无法直观看到下层顾客和商家的活动,下层顾客也看不到上面的顾客和商家顾客没法上下互动,扁条形地面孤立的商业用房内商家难于享受到项目整体带来的人流,商家难于成活;


  3. 本项目物业布局无法设置利于顾客水平和上下移动和集散通透通道,本项目东西与南北长度均有数百米长,商业空间内不能落户通透主通道,集中在负一层的公共汽车站人流和商业主力店人流无法辐射到楼上,或者说地面和地下商业无法共享人流,这将大大降低地面和地下商铺的价值,导通顾客人流上下和东西南北的镂空主通道必不可少的,现设计无法容纳如下图所显示的主通道,地面尤其是一楼以上的商家成活的可能性大大降低:

 

 

  如果是开放式的镂空主通道应该是这样子的:

 

  4. 如果一个总共六万平方米的商业空间设计成无法落户现代商业组合运行必需的主力店、聚客集散的通透中庭、沟通东西南北和上下的镂空主通道要想把贵司商业定位所列商家招到本项目来并使他们能够成活盈利几何是不可能完成的任务。按照这样的布局设计把项目建起来,这样项目的零售商业部分将会被淹没在全国许许多多完工即烂尾的大型商业项目之中。


一个大型城市综合体项目上除了用于销售的住宅以外,各类建筑物业产品无论是商场、写字楼、出租公寓、酒店等等从本质上说均是属于广义商业地产范畴,其核心盈利模式就是“租金收入、净收益和资产溢价能力”,这些建筑物业产品的使用价值做得好未来的竞争力就强,去化快和出租易,收入高,未来资产的议价能力就强。因此项目在设计过程中,建筑师在追求“创意”把项目设计得“吸睛”过程中必须兼顾建筑物业的使用价值,使这些物业未来能够“吸金”。

 

 

本文作者简介:
  范宜昌,上海市劳动模范,同济大学复杂工程管理研究院研究员,英国皇家特许建造师,现任上海科瑞真诚建设项目管理有限公司专家组成员、上海范宜昌投资咨询有限公司总裁。      

  范宜昌先生办公联系地址:上海市徐汇区云锦路500号A栋1826室。 手机:13901618605,   邮箱:
fanyichang@kzcpm.com

 

  下一篇文章预告:《找回生命线》范宜昌:与开发商老板商榷:做好大型城市综合体开发需要“决心”,更需要“耐心”,还需要“恒心”!文章将以详实的案例讲解了大型商业地产项目尤其是大型城市综合体项目开发成功之路的复杂程度,一路上需要关注和避免的风险点,需要开发商老板的“耐心”、“恒心”与“决心”,绝对不能再去重蹈许多大型城市综合体失败案例那种“定位请人吹一通、设计过来把终送、平面摊开排排座、塔楼中间插蜡烛、商场裙房裹脚布、上下动线迷了路、加上配套不靠谱、商家进来没活路”城市综合体开发覆辙。敬请期待!


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各抒已见
 
范宜昌先生自2010年5月至今任职同济大学复杂工程管理研究院高级研究员、同济大学上海科瑞真诚有限公司建设项目管理专家组成员、上海范宜昌投资咨询有限公司总裁、上海凯宜良行商业投资管理有限公司执行董事。此前任职百联集团购物中心发展有限公司建设工程技术和投资顾问、联华超市股份有限公司建设工程投资管理委员会委员、上海世纪联华超市发展有限公司工程资产总监等。

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