新常态的新内涵 ——对2015年上海购物中心表现情况的延展分析解读和随想

   日前在上海购物中心的年会上,我就已发布的2015年上海148个购物中心经营情况的报告做了一个简单的延展分析,详情如下(红框标出部分):

 

2015年上海购物中心经营情况的分析和延展表

 

横向分析

 

  上海的148个购物中心的总销售额为1379.67亿元,如果除以这148个购物中心的总建筑面积,则上海购物中心2015年每平米的年平均销售额仅为8382元;

 

  如果按10%的平均租金贡献率估算租金的话,则上海购物中心2015年的年均租金收益仅为838元/平米,或者每天每平米只有2.3元(8382 x 10%÷365=2.3元);

 

  如果按60%的可租面积计算,则每天每平米的租金约为3.8元(2.3÷60%=3.8元),换算为可租面积是为了可以和国际行业做横向比较。

 

纵向分析

 

  根据上海购物中心协会的报告中关于区域数量和体量规模的细分将对应区域的人口数据查证套上,则你很清楚地看到了这些购物中心的平均体量都在11万平米左右,人均商业面积按中心城区、浦东、近郊和远郊分别为1.15、0.71、0.47和0.41平米,这也清楚地说明了为什么上海只有远郊的购物中心去年依然保持了两位数的增长。

 

  这也从另一个侧面给出了国内目前人均购物中心的承受底线。因为国内的人均商业面积还包括更多的传统百货和商业街区。虽然国内现在普遍流行百货关店原因是所谓电商冲击将被取代的舆论误导,但实际上中国目前的发展水准依然是百货占主导的市场。以上海为例,购物中心的坪效仅为8382元,但百货的平均坪效依然可以达到每平米2万元。

 

笔者进一步展示了澳大利亚购物中心和上海购物中心的相关数据比较。

为什么选澳大利亚?
  首先,澳大利亚购物中心的规模和效益是全世界公认做得最好的,澳大利亚的租金和销售额几乎是美国的两倍,也高于欧洲的平均水平。这也是为什么当西田集团将其国际和国内(澳新市场)分离重组后,标普给予西田的Scentre集团全球唯一的A级购物中心连锁企业的评级。

 

 

  另外,澳大利亚的人口和上海的人口也非常接近,都是2400万。而你可以看到澳大利亚的人均商业面积为1.9平米,而上海现在已经就是2.9平米了。(注:2015年的7000万平米各类新旧商业面积除以2400万人口得出人均2.9平米)。(详情如下:澳大利亚和上海购物欲中心的相关数据比较表)

 

澳大利亚和上海购物中心的相关数据比较表

 

  上海购物中心的报告还对148个购物中心的表现做了分类,所以我也针对销售额在30亿以上、10亿以上和10亿以下的购物中心做了一个简单地分类和估算。(详情见下图:上海购物中心的表现分类及估算)

 

 上海购物中心的表现分类及估算

 

  需要说明的是,这三类表现的购物中心的租金贡献率是分别按12%、10%和8%取算。因为租金贡献率的高低也体现了团队的管理经营能力,而越是好的购物中心通常的租金贡献率也越高。

 

  从上表中,你还可以看到具有良好和一般投资回报率的购物中心的比例即年销售额过10亿元的在上海也仅为24%,而余下的76%的购物中心从投资回报的表现上讲都是不及格的。因为1到2元的租金收入扣除营运和财务成本后都是没有回报的。在上海市场,这种比例都接近8成,在全国范围内看的情况你更是可想而知。

 

  即使以分布在国内的现在万达达140多个购物中心为例,其租金收益的综合表现还略低于上图中我所列的上海的25个一般表现的购物中心。

 

  上海国内最大的零售集团——百联的15个购物中心约200万平米的200亿销售额的坪效表现也就是接近每平米1万元,略好于上海的8382元的平均水准。

 

  更有甚者,如果以上海国内最大的房企绿地集团2015年持有的160.75万平米租赁物业面积的租金总收入5.59亿元计算,则平均租金收入仅为每天每平米0.95元。而我们整个商业地产建设大潮还方兴未艾,应该是时候警醒了!特别是对那些依然认为一线城市仍有无限机会的危险误判。这次我作为上海购物中心年会的发言嘉宾,我向在我之前发言的一位来自北京商业联合会的领导私下表示了我的不同意见,我当然是用数据说话。这位领导看后说了一句“那三、四线城市依然大有作为”。我只能无语,因为这些年我作为一个国内积极和活跃的商业地产从业人员,踏遍了国内太多的三、四线城市,由于这些城市普遍的地多人稀,还没有一、二线城市的人口密度的限制,商业地产的开发量无论是综合体还是购物中心或是商铺都比一、二线城市有过之而无不及。很多的统计数据也都可以佐证。

 

  感谢上海购物中心的统计报告,因为该报告也体现了国内至今唯一的以购物中心协会名义注册的行业机构的专业性。对于这个报告、报章和一些机构有很多解读,包括上海购物中心10年首次增长率降为个位数或者对一些商品类和服务类业态消费占比变化的具体细分等。但我以为增长降为个位数已经给出了一个明确的警示信号。至于像餐饮或休闲类服务业态的上升本身就是随着人们消费水平提升的一个很正常的表现。而我关键是要从租金收益和人均商业面积这些最直接的、在国际行业最普通、但往往又被国内业界普遍忽视的问题切入。借用一句“深入浅出”的成语,我是要带给大家这些“浅入深出”的数据引起大家的深思。上海购物中心协会采纳了我的建议,在今年的会议上融入了“中国购物中心可持续发展”的主题也体现了这个行业协会对大势的预判和把握。我们不能一味地不顾市场的供需关系无限上量而保持所谓的中高速增长,而是真正到了应该注重质量和效益提升的时刻了——这也是中国购物中心未来可以可持续发展的关键!

 

  就好像一个人的成长,你不能期望自己总是停留在快速地长身体、长个头的阶段,也应该是时候长长脑子了。由此我进一步想到了现在流行所谓“新常态”即表述经济由过去的高速增长变为现在的中高速增长,如果我们现在的6.5或者7%的成分中依然有许多这样的商业地产在驱动,则我们未来一定会为现在的这种大跃进付出惨痛的代价。所以新常态的内涵更应是对品质、效益的追求,就像一个人的成长过程中知识的积累和思想的进步和成熟。这样才能够真正和持久地为国家和人民不断地创造真正的财富。我不知道我们现在的供給侧改革是否也有这个含义?简单的说新常态就是应该长脑子而不只是长个头了。


分类:默认分类
标签:2015上海海购物中心表现,上海海购物中心表现情况
本文系赢商网《大家专栏》首发稿件,文章内容纯属作者个人观点,不代表平台观点,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。
各抒已见
 
中国购物中心产业资讯中心高级顾问,澳大利亚澳瑞姆中国战略顾问。20多年市场零售和商业地产的从业经历,先后担任英之杰、FILA、太古和正大集团的首席代表、董事总经理、地区经理和副总裁等职务。 集零售商/开发商/服务商三个购物中心产业链相关平台的全面视角,具有出色的中英文和专业沟通能力和丰富的国际国内行业人脉和专业视野。

十大热门文章