读城记——大武汉商业发展观
旭辉集团旭美商业 陈敏2015-07-23
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商业重镇的历史背影

武汉市作为中国传统的商业重镇,受益于九省通衢的地理优势,其商业繁华度,在历史上的很多年间,一直都是领先全国比肩上海的。在全中国,能以“大”自称的城市除了上海,也仅有武汉。直到近几十年来,武汉商业重镇的地位逐渐没落,逐渐被沿海的后起之秀超越。

让我们透过历史迷雾,窥析武汉这个曾经的商业重镇的历史背影:

自明成化年间汉水改道,汉口由一片原属汉阳的“芦苇荡”,慢慢因停船发展出码头和贸易,迅速成为全国物资集散港,至清康熙年间已成为“天下四聚”之一,到乾隆年间更成为全国“四大名镇”之一。鸦片战争后武汉被选定为通商口岸,由此奠定了武汉市作为国际化商业重镇的开始。

洋务运动时期,张之洞督鄂,大力发展实业,兴建芦汉铁路,主持“汉阳造”,发展现代工业、教育、物流、航运、邮政等,确立了“大武汉”的重要地位,使武汉成为中国内陆最大的商业中心。一直到民国时期,武汉仍可算是与大上海并驾齐驱的东方商业重镇。1929-1938武汉发展黄金九年留下的一批各国风情的历史建筑,如今仍矗立在中山大道及武汉关沿线,向人们诉说着这座工商业城市曾经的辉煌。

1954年,由于政策转变和时局需要,武汉被撤销直辖市待遇,降格成为湖北省会。但其深厚的经济底蕴,仍维持着中国第二大经济城市的地位。直到上世纪80年代,武汉这个省会城市的GDP仅落后于上海北京天津三大直辖市,排名全国第四,仍然是名副其实的全国一线城市。

其后,“沿海改革开放”没有武汉,“长三角”“珠三角”“环渤海”“西部大开发”都不带武汉玩,后来的“振兴东北老工业基地”更是没有武汉。由于地理区位的原因,武汉处于这种不东不西,不南不北的尴尬境地,甚至连原来的八大军区之一的武汉军区也被撤销了。曾经的天下第一街“汉正街”早已名不副实。武汉的经济政治军事文化中心地位在最近30年间一落千丈,逐渐沦为中国的二流城市。

 

武汉的宏观环境现状:

        GDP2014年武汉市GDP首次突破1万亿大关,排名从十几名开外逐渐跃升到全国第8位,仅次于北上广深及天津、重庆、苏州。从经济总量来看,武汉目前已跻身第二梯队前列。

    社会消费品总额:2014年武汉市社会消费品零售总额达到4369亿元,排在第9位。:虽然离北京、上海、广州有较大的差距,但与深圳、天津、重庆、杭州、南京、成都等城市处于同一水平。 

 

    人均可支配收入:武汉市2014年人均可支配收入为33270元,这一成绩不仅大幅落后于一线城市,相比全国同类其他城市也不理想,甚至与同处中部地区的长沙市相比也有一定的差距。武汉市在薪资待遇方面缺乏足够的竞争力。

    人口2014年武汉市常住人口约1022万,排在全国前十,人口密度为1202/k㎡,均处在全国前列。相比北京、上海等一线城市对人口强大的吸引力,武汉市已成为区域型的人口聚集地,对周边城市人口具有强大的吸引力。但如前所说,武汉市的人均收入较低,对留住高学历高素质人才还是存在较大的障碍。

武汉市的经济及人口现状,离全国一线城市尚有一定的差距,但是已经处于二线城市的前列。武汉早已不是上百年前的商业重镇,也不是十几年前被人忽略的二流城市。作为一个区域中心城市,它的价值还是足够耀眼。

 

武汉市商业发展历程

第一阶段:沿街商铺。商业开埠以来,以江汉路、中山大道为代表的传统商业街。

第二阶段:百货时代。解放后至今,以江汉路中心百货为代表的第一个国营百货商场开业为标志,后来逐渐发展起以中百、中商、武商三大本土百货巨头鼎力的局面。

第三阶段:连锁商业时代。1997年开始,以武汉中百为代表的本土零售企业,先后涉足连锁超市行业,1998年第一家家乐福进驻汉阳,标志着外资连锁零售商与本土零售商分庭抗礼的战国时代。

第四阶段:购物中心时代。2005年开业的徐东销品茂的开业,标志着武汉市正式步入购物中心时代,但其后一开始销品茂发展并不顺畅,武汉购物中心开发暂时陷入停滞期。直到2010年以后,武汉国际广场、武汉摩尔城等一大批购物中心的涌现,宣告了武汉购物中心进入全盛时代。但比起北京、上海等城市,武汉购物中心发展起步较晚,后期将有很大的追赶空间。

第五阶段:城市综合体时代。2007年底开业的光谷世界城,以及随后的菱角湖万达,这些外来房企第一次将城市综合体的概念引入武汉。在中部崛起和商业时代的大背景下,武汉一些传统住宅开发商开始把商业、办公、居住、文娱等城市生活空间进行组合,打造成一个多功能、高效率的城市综合体项目,福星惠誉、南国置业等本土开发商均开始涉及综合商业项目的开发。

第六阶段:体验商业时代。2008年开业的瑞安武汉天地,2010年开业的花园道艺术商业街标志着武汉市体验式商业时代的到来。

第七阶段:城市旅游文化商业。2011年开业的万达中央文化区楚河汉街,标志着武汉市首个旅游文化概念的商业项目拉开帷幕

 

武汉的商圈发展解读:

武汉商圈特点:传统商圈升级,新商圈格局已成,新老商圈竞争激烈

经历近半个世纪的轮回,武汉商业版图从传统的武汉百货公司旗下9家门市部,已然发展成武汉三镇众多商圈共存的局面。老牌商圈多年来占据了武汉商业的主导地位,江汉路、武广、汉正街等,都是以往武汉市民休闲购物的首选场所。近年来,随着武汉大规模城市建设及房地产的发展,新的商圈不断形成,各区域都出现了地标性的商业街。各具特色的商业街让武汉人有了更多的选择。新生十年,武汉地标商圈正发挥着举足轻重的作用,武汉的商业版图正处于急速裂变中。

武汉七大传统老商圈的历史变迁

武广商圈:档次最高、最繁华的商圈

武广商圈是武汉最繁华的商圈之一,距江汉路商圈及汉正街商圈极近。这一区域集中了汉口地区的中高档写字楼及商业街、商业广场,经过多年发展,规模日趋扩大。区域内主要的商业运营项目包括武汉广场、世贸广场、新世界百货、SOGO及万松园商业街等,商业项目的集中产生了极强的聚合效应,且区域内还有武汉国际会展中心作为展览、贸易平台为本区域提供了强大的人气及商机。此商圈蕴涵的价值不可估量。

江汉路商圈:历史最悠久、竞争最激烈,定位为旅游时尚商圈

和武广商圈、中南路商圈相比,江汉路商圈的商户分布密度更高,商业竞争更为激烈,由于百年历史的沉淀,江汉路成为购物和旅游的最佳结合地,有着其他商圈无与伦比的优势。随着中部崛起战略的实施,江汉路将吸附更多的投资,而江汉路商圈也将在这轮投资浪潮中不断升级,成为江城的商业心脏。

司门口商圈:传统老商圈近年渐趋没落

解放后的司门口商业街仍是武昌区中南部最繁华热闹的老街。它以司门口商业大楼为中心,云集了各类专卖店、精品店几百家,是购物休闲的理想去处。20世纪90年代,这条街的繁荣鼎盛达到了高峰,年社会商品销售总额一度达到10亿元。和其他老商圈迥异的是,司门口作为繁华的老商圈并没有继续迸发新的能量,而是开始走向没落,原来丰富的商业类型也渐显单一,目前本商圈商品以运动品牌为主,随着政府旧城改造的逐步施行,相信司门口商圈会焕发新一轮的光彩。

中南路商圈:武昌传统商圈,商业发展势头稳步上升

中南商圈主要指中南路沿线地带,这一地带可以说是整个武昌的中心,向北连接新兴的徐东商圈,往南直通城市主干道武珞路,又处在两座长江大桥之间,从汉口过武昌的客流直接在这一带交汇,所以中南商圈地理位置相当重要,商业发展势头稳步上升。

街道口商圈:从电脑数码专业市场向时尚零售商业转型升级

街道口,现在成为武昌文化中心的代名词,街道口周边分布着多所高校,如武汉大学、华中师范大学等。一些服务于学生的产品的企业在片区内不断涌现,如早一点的广埠屯电脑城,已成为武汉市IT产品的重要销售中心。21世纪初,一些商业配套设施也急速跟进,尤其群光广场,成为大学生们课余购物的理想场所。新世界百货也在此处开了新店,相信本区域将聚集越来越多的人气,也将迎来新一轮的商业热潮。

徐东商圈:因长桥二桥兴起的时尚商圈

谈起徐东商圈,武汉市民或者在武汉呆过10年以上的外地人都知道,且对其发展惊叹不已。10多前年,武汉长江二桥还没通车的时候,徐东片区还是一片农田,也没有一条像样的大路,更谈不上繁华的商业配套。自从武汉长江二桥建成通车后,徐东片区立刻被盘活,各种商场、写字楼、住宅小区如雨后春笋般拔地而起。徐东村成为武汉的城市新名片,被誉为武汉的徐汇区。

钟家村商圈:不断发展中的汉阳传统老商圈

汉阳区经济发展过去一直较汉口和武昌落后,所以临近汉口与武昌的钟家村商圈便成了汉阳唯一的经济中心。近年来,随着汉阳经济的兴起,钟家村商圈也得到了长足发展,商圈范围也逐渐扩大,影响力日盛。老商场焕发新生命力,新购物中心也陆续加盟。在商业设施的带动下,片区房地产业发展迅猛,中心楼盘价位与汉口、武昌中心城区房价不相上下。在钟家村商圈的带动下,加上靠山临江的优势,该片区楼盘备受顾客青睐,物业升值潜力很大。

 

武汉商业发展趋势

自持出租是商业综合体发展趋势

  商业综合体这种形式将是未来武汉市商业发展的主流。中国指数研究院分析称,未来4年,武汉市商业综合体项目依旧呈现“遍地开花”的态势,推出数量预估占到未来4年上市的商业项目数量的62.5%

商业综合体的“自持+出租”模式相对整体出售模式而言,无论从长期收益,还是从招商情况分析,都是更好的一种运营模式,也是武汉市商业综合体未来发展的趋势。

社区中小商铺发展潜力大

在武汉市商业地产的成交量中,社区内的底层商铺为成交主力,成交量达到商用物业成交量的六成以上,其次是购物中心、商业街和专业市场,占比不到10%,成交量较少。

  在商业地产发展形势变化方面, 2011年武汉出台限购令以来,大量资金涌入商业地产,武汉商业地产出现爆发式增长。但随着近两年电子商务的飞速发展,传统实体商业模式受到冲击,导致社会预期投资有所降低,商业地产发展受到一定影响。

  在此背景下,相较于一些大体量的商铺,人口密集的社区中小型商铺特别是底层商铺,市场抗风险能力较强,对于个人投资者而言显得更加保险。

投资与运营分离

将地产投资与商业运营分离,其实是国际商业地产界的主流做法。这一模式在中国的出现是行业走向专业化、走向成熟的必由之路。

业态调整

主流商业项目的业态将由前期“重零售占比、轻餐饮及娱乐”逐渐发展至“轻零售、重餐饮及娱乐”趋势。

以汉口核心武广商圈及汉口中心区新开购物中心的业态变化可看出:2014年新开购物中心项目中零售业态占比相对降低,餐饮及休闲娱乐业态占比明显增高。

线上线下结合

受线下零售市场相对低迷态势影响,利用移动互联网提升购物体验是未来趋势。每一个购物中心都不希望自己落后于潮流。未来,购物中心WIFI全覆盖,打通微信、微博、APP三大平台,实现顾客与商户的网络对接,引入反向寻车、餐饮排号、电影在线购票和选座等全方位智能化服务,把“最智能”的极致体验融入到购物的每一个细节。

 

武汉商业市场总结分析

2014年来武汉商业地产市场正悄然发生着极大的变化。很多重大事件在同步发生,包括电商发展的红火、百货经营的唱衰、商业地产供应的井喷等,使得有价值、有特色的经营品牌资源注定将享受稀缺的商务优势,而对大部分的商业地产相关企业来说,规模扩张、规模经济、成本控制、差异化的战略已经显得力不从心。 商业地产作为房地产行业最具发展空间的领域,随着近几年互联网的兴起,改变了人们的消费方式,从而使传统商业模式正在发生着一次革命性的颠覆。

武汉商业市场的特征,旭美商业总结如下:

1、商圈发展:武汉市传统商圈不断升级,新商圈格局已成,新老商圈竞争激烈。江汉路商圈、街道口商圈等老商圈逐渐从传统百货向购物中心升级发展,新商圈如王家湾、鲁巷商圈品牌级次不断提档升级。但各大商圈新增商业量较少,新增商业主要在非商圈及城市副中心区域。未来各大商圈的新增商业量有限,但新老商圈的存量商业将加紧升级换代。

2、人口因素:武汉作为全国为数不多的常住人口超千万的特大城市,人口密度相对较高,更可喜的是20-35岁年轻人群占比远高于全国平均水平且仍在逐年攀升,这都为武汉市未来商业发展提供了有力的支撑。预计未来武汉人口优势将不断显现,消费将不断提升,并能有效消化新增商业供应。

3、经济因素:武汉市经济总量排在全国第8位、社会消费品零售总额排在第7位,均处于第二梯队的前列,且相比第一梯队增速更快。未来武汉经济发展空间巨大,无论是经济总量还是消费潜力,均有望成为仅次于一线城市的重点城市。

4、人均商业表现:武汉市人均商业面积仅1.5平方左右,相比其他一二线城市处于合理水平,单位面积零售额表现较好。武汉未来新增商业面积虽然不断增加,但人均商业面积仍在可控范围之内。

5、商业用地:2014年武汉市土地成交量大幅下跌,但成交均价小幅上涨。商业用地成交量大幅下降,综合用途类商业物业土地相对增加。武汉市未来纯商业项目供应将减少,但城市综合体的供应将增加。

6、销售型商业供求:武汉市2014年商铺供应大幅上升达到188.7万平米,而成交下降明显,供求比环比大幅度上升。武汉市商铺销售市场整体市场供过于求,未来商铺销售压力加大。

7、持有型商业供应: 2014年武汉市新入市13个新项目,其中11个为购物中心,表明市场热点转向购物中心。总供应量逾150万平米,相比销售型商业的供应仍有较大差距。说明武汉商业地产市场仍没有摆脱以销售为主的特征,未来有望向一线城市租售均衡的模式靠拢。

8、商业地产开发商分析:全国性的品牌商业地产开发商大部分尚未进入武汉,武汉市存量商业项目大部分为武汉本土开发商所开发,面临的问题是本土开发商整体开发水平不高,招商同质化严重,运营水平低下。武汉整体商业环境的大幅提升,需要引进更多国际国内专业的商业团队的介入。

9、零售市场:武汉市零售市场表现强劲,不论是奢侈品、快时尚、儿童业态均连创新高;餐饮业态在购物中心占比逐渐增加,但利润有所下降;超市业态竞争日趋精细化发展;影院越来越普及,新增商业内普遍都规划有影院。综上来说,武汉市零售、餐饮、各大主力店表现均向好,有力支撑了武汉商业地产的发展。

10、新开业项目经营情况:2014年新开业商业项目中,仅德国风情街、宜家、群星城、永旺表现尚可,其他大多数项目经营一般或较差。武汉市商业项目开发依然红火,但后期运营管理水平难以跟上,未来需要有更多成熟稳定,有丰富实操经验的商业管理团队。

11、新开业商业项目分析:2014年新开业商业项目来看,仅5个为外资(包括非湖北籍背景)开发项目,其他均为湖北本土开发商或合资的项目。表明武汉商业地产市场仍以本土开发商为主导,本土开发商商业开发水平,尤其是招商及运营管理水平有待提高。

 

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各抒已见
 
地产科班出身,曾在DTZ戴德梁行、RET睿意德商业地产服务部任职助理董事,后任职宝龙商业集团。现就职于旭美商业管理有限公司资产管理部。曾在华南、华中、华西区有近10年实战操盘经验。在商业地产营销策划、定位规划、招商、资产管理方面有丰富的实战经验。 《商业不动产》《中国地产市场》等多家地产媒体专栏作者.

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