房地产继续下滑 “微刺激”何不惠及商铺?
新城控股高级副总裁 欧阳捷2015-04-27
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统计数据已经公布,不出所料房地产投资还在继续下滑,并继续拖累GDP。

投资下滑是因为库存巨大且还在继续增加,而销售速度不够快,并且还滞后于供应速度,导致供求关系继续恶化,库存去化周期还在延长。问题背后的关键是需求在下降,特别是住房的需求在下降,而这个下降的趋势从中长期来看,是不可能逆转的。

“330政策”是一个非常精准的针对住房的闭环政策,通过降低二套房首付比例,刺激改善性客户购房,同时降低营业税,让改善型客户转让二手房,又刺激了刚需客户购买二手房,同时激活新房市场和二手房市场。

政策虽然很精准,但效果不大,因为增加面积的改善性需求已经接近天花板了,我国城镇人均住房面积已经超过了33平方米,接近发达国家的中上水平,二线城市少的27平方米,多的达到了37平方米,三四线城市比一二线城市居住面积更宽敞。在全国普遍的雾霾天气下,过大的面积只会积累更多的灰尘。

住房拉动不了,那么为什么不针对商业出政策呢?

我们的商业二手房市场基本上是一个死市,不是因为别的,而是因为税收太重,严重抑制了商铺的流通交易。目前涉及商铺转让存在太多的税收,不仅种类繁多,而且极不合理,额度过高,极大地抑制了商业用房二手房市场的流通和繁荣。

以多数城市来看,二手商业用房交易中,卖方需要交纳四种税:营业税、个人所得税、土地增值税和印花税。

其中营业税成了一次性买卖的交易税,却又重复收取个人所得税,同时还要缴纳土地增值税,并且税收计算方式都大同小异,比如营业税=(网签价-原购房价)×5.6%,而个人所得税=(网签价-原购房价-契税-本次交易营业税)×20%;土地增值税=(网签价-原购房价-营业税+契税+印花税)×税率-扣除项目×扣除率。 

全部加起来,大致占到转让收入的三分之一还多。所以很多人认为买商铺易,卖商铺“费”,收益都“被税收”了,而这还不算买卖双方缴纳的契税和印花税,以及房屋产权登记费、房屋交易手续费。

税费过重,导致商业用房的二手房市场基本死气沉沉。据中国指数研究院统计,上海市2014年商业用房转让合计面积为590815.43平方米,而当年二手住房转让合计面积为14611392.15平方米,商业用房转让面积仅占二手住房市场份额的4 %,显然是不匹配的。

资产是具有商业或交换价值的商品。商业用房不能交换,也就没有真正的商业价值了。如果降低商业用房交易的税费,不仅能够活跃商业用房的二手房市场,而且使得商业用房成为可以流通的、真正的资产,才能够刺激商业用房的新房市场,产生新的需求。


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欧阳捷现任新城控股集团有限公司高级副总裁。2007年5月至2013年4月任江苏新城地产股份有限公司副总裁,2011年4月至2013年6月任江苏新城地产股份有限公司董事。分管行政、人力、信息工作。2013年4月至今任新城控股集团有限公司副总裁,分管品牌客服工作。2013年7月至今任江苏新城地产股份有限公司监事。