商业地产人的价值与价格
旭美商业集团CEO 潘韬2015-04-21
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商业地产在中国大发展的十年,也是商业地产人薪酬大幅增长的十年。根据咨询机构众达朴信的报告,2003年至2013年,全国商业地产投资和行业从业人员的年均增幅都在12%-15%。2012年,就有一篇名为《商业地产爆发性增长引发薪酬泡沫》的文章:“……李其刚是南京方向标猎头公司的“资深猎头”。他告诉笔者,近年来,商业地产人才的薪资平均涨幅起码在20%-30%,高管涨幅更大。按照公司规模、人才素质的不同,总监级别的薪酬标准从50万-100万元不等。南京弘略机构董事长郑远志表示,今年以来,一些商业地产人才的薪酬递增了50%,个别的甚至翻倍。南京去年商业运营总监的平均年薪大概是50万-60万元,高的70万-80万元,今年高的已经涨至100万元左右。”应该说,商业地产的人才泡沫,尤其是“薪酬泡沫”一直是个热门而敏感的话题。

从理论上讲,劳动力的价格应该是劳动力价值的体现,同时又受到社会供求关系的影响而产生波动,但这种波动不应该也不会长期偏离其价值。通俗一点说,我们每个人应该拿多少工资,主要是看我们能为企业创造多少价值(利润是最主要的价值体现,但不是唯一)。供求关系可能会在某些时间让我们的薪酬大涨,但如果没有真本事,创造不了真价值,好日子也不会太长久。

那么,商业地产人的价值在什么地方呢?从行业本质上讲,商业地产从业人员给企业带来的最大价值是:保证商业不动产的投资回报达到投资人的要求,并通过持续运营使资产不断升值。以此为标准,对商业地产人价值的评估完全可以量化,比如EBITDA,NOI,以及其它反映投资回报率和经营结果的指标。

但在这几年,商业地产团队还发挥着其它作用:1、很多企业把发展商业地产作为未来的发展方向,把“圈人”、“圈地”作为一种战略布局,商业地产团队更像战略预备队。这种情况在2009到2013年特别普遍,比如大家所熟知的宝能、雨润、恒大、金地、奥克斯等一大批企业;2、因为政府规划或市场竞争原因,不得不开发大量商业物业进行销售,需要商业团队配合支持销售。这种情况既会发生在传统的住宅开发企业,也是很多主流商业地产公司的正常做法,比如绿地、万达、宝龙、龙湖等。商业地产人在企业里发挥的这两类作用,其重要性和急迫性也是不容置疑的。但它有两个问题:一是工作成果很难量化,导致企业对个人或团队的评价比较主观;二是受市场因素、企业战略等外部环境变化的影响很大,有些企业甚至会因为种种原因解散整个商业团队。

影响行业平均薪酬水平的另一个重要因素是供求关系。

先说供应。这个行业满打满算,在中国的发展不超过十五年;有成熟商业模式、成功商业项目、完整业务链条的企业不超过十个;整个教育体系里几乎没有任何相关专业,更无学科体系。而这个行业恰恰又是一个经验密集型、知识密集型行业,一个专业人才的成型需要长期的时间积累和大量的项目历炼。所以,在中国的商业地产行业,合格人才的供应一直都是“绝对稀缺”。

再说需求。我个人的看法,商业地产行业在中国的发展可以分为四个阶段:1、探索(2002-2008),只有万达、深国投、宝龙等少数几个企业在摸索着做商业地产,人才基本是靠自身培养和原有团队的转型,整个行业的人才需求不明显;2、井喷(2009-2013),受到万达辉煌成功的鼓舞,四万亿投资的刺激,再加上政府不断对住宅地产调控的挤压,大批企业竞相进入商业地产行业,人才的需求突然以几何级的速度增长,所谓“人才泡沫”、“薪酬泡沫”也就是出现在这个时期;3、退潮:2014年以后,由于住宅地产的行业平均利润率不断下降,对商业地产的支持急剧下了降,再加上商业地产行业的残酷本质被越来越多的企业认识到,很多企业开始放弃商业地产业务。

4、回归:我相信,经过五年左右的调整,这个行业还是会回归本质,一批有实力的企业仍会坚持发展商业地产,但这些企业会以商业地产本来的规律和方法来发展,回归商业地产的行业本质:金融和运营。     

在退潮和回归这两个阶段,人才的供需会出现四个变化:

一是企业需求的人才类型从以前的开发、招商类为主,转向运营、金融类为主;

二是随着企业对商业地产的经验不断积累,对人才的标准会不断提高;

三是人才的需求量基本稳定,不会出现前个阶段的那种爆发似增长;

四是由于前些年的发展,大部分基础和专业岗位的人才供应量会明显增大,但复合型的高端人才仍然严重供不应求。

综合以上分析,我们可以看出,2009年至2013年,因为供求关系的严重失衡,商业地产人的价格(薪酬)偏离了正常的价值。但是,随着行业发展的退潮和回归,薪酬水平和涨幅应该会回到一个正常水平。同时,商业地产人的价格会更加真实地反映出他的核心价值,即是不是能让资产更有价值。

对于我们每个从业人员来说,可能要在三个方面做好转型:一是不能再沉浸于过去五年那样“火箭”似的薪酬增长,甚至要做好重新选择“跑道”的准备;二是真正提升专业水平,让自己能为企业创造真正的价值,自己的价格才会持续增长。尤其在行业“退潮“阶段,那些裸游的人迟早要现出原形。三是要善于把自己的价格与行业本质联系起来,牢记资产的升值才最能提升我们的价格。这是行业的本质,也是我们每个从业人员的核心价值,更是我们商业地产人价格的基础。 


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标签:商业地产人才,薪酬,人才价值
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前三益佳柏资产管理有限公司董事、联席总裁。进入三益中国之前,潘韬先生历任万达商务部总经理,商业管理公司副总经理(兼营运中心总经理)、金地商业地产公司常务副总裁,并于2011年末出任宝龙地产控股副总裁兼商业集团总经理。潘韬先生拥有丰富的商业开发、运营和招商经验,据不完全统计,潘韬先生亲自参与操作的购物中心项目近30个。