社区商业和体验式商业将引领未来商业地产市场

2014年商业地产的变化就是受到了电商的巨大影响,并且融入了移动互联网的元素。在过去的2014年,商业地产行业仍存在着问题,购物中心、城市综合体等项目呈现井喷状态,同质化趋势较为严重。2015年的商业地产市场将何去何从?未来的商业地产市场将由什么样的商业形态来引领?

 

我认为社区商业和体验式商业将引领未来商业地产市场。下面我对此进行分析,与大家一起分享并请指正。

 

商业地产将步入优胜劣汰阶段

 

目前商业地产的总量已经达到饱和,甚至部分城市已经过剩,未来将进入商业物业面积增长速度远超人口增长速度的阶段,人均商业面积将不断的提升,并将催生商业地产继续过剩。同时伴随着人们消费观念的变化和互联网的影响,商业地产将不断的去粗存精、优胜劣汰、不断换代、不断升级。

 

以购物中心为例,中国的第一家购物中心产生1990年,到现在只有25年的历史,现在只是美国80年代的水平。中国购物中心产业资讯中心的数据显示,2014年全国有购物中心3,000多家。从运营与管理的质量上看,优质的购物中心项目在总量上是远远不够的,即使是中国商业环境最好的上海市、北京市,也没有达到优质的购物中心项目的饱和。同时,近期出现了许多购物中心相继关门的现象。因此中国的购物中心面临着生存的问题,面临着如何适应市场的变化而做出调整,进行换代升级、差异化运营,并且需要更多的优质购物中心项目的进入,共享城市化发展带来的成果。

 

体验式商业将继续成上升趋势

 

2015年体验式商业继续会发展,受到购物中心的追捧。其中以电影院业态、儿童业态更为明显。

根据数据,2014年中国电影全年创造票房296亿元,同比增幅达36%,观影人次达8.3亿。中国电影市场在全球仅次于美国居第二位。 

2014年,全国新开影院1,194家,同比(比2013年)多开业249家,增幅26.3%;新增银幕超过5,800块,同比多1,200余块,增幅26%。至2014年底,全国影院数已达4,340多家,银幕数超2.3万块。以目前的势头,2015年依然是影院疯狂开业的一年,预计将新增1,400家影院,近7,000块银幕。届时,影院数将超过5,800家,银幕数将超过3万块。

片源类型的多元化也吸引了年轻消费者的追捧,同时购物中心广纳客流,加上O2O电商网站迅速崛起,优化电影票价和扩展电影新用户,多元营销激发用户观影意愿,提高用户购票频率,促进了电影院业态的发展。

 

另一个比较看好的是儿童业态,包括儿童娱乐、主题餐厅、摄影、教育、零售、梦幻主题乐园等。国家统计局的调查表明,中国14岁以下少年儿童共有3.6亿,其中5岁-14岁的少年儿童为2.2亿。在中国城镇人口总和中5-14岁的少年儿童总人口约为0.926亿,每个儿童背后都有2-4位家长。

 

2014年国内儿童消费市场规模超过4,000亿元。"单独二胎"政策或将衍生4万亿儿童产业红利。家庭建设中越来越注重子女教育与健康成长,使得儿童业态也越来越火热。

 

社区商业将引领未来商业地产市场

 

社区商业作为商业地产发展的一种重要形态,它是以一定地域社区为载体,以区域社区居民为主要服务对象,旨在完善社区功能、提高社区居民生活品质的属地性商业形式。

 

社区商业有着多种的商业形态,不仅仅是某个便利店、某个洗衣店这样单一和传统。社区购物中心是最高形式的社区商业形态,体现在各个业态能够相互融合的集群效应,食品更加安全,生活更加便利,服务更加标准。

 

社区商业由于是在家门口消费,可以有效减少顾客的消费成本,给顾客带来了实惠。以电影院消费为例:

 

观众到电影院看电影的成本分析

 

顾客在家门口的社区购物中心就近购物与看电影,他们出行方式相对单一,大多是步行方式,这样减少了交通和停车成本,减少了时间与精力的成本,从而增加购物与娱乐休闲的有效时间,给顾客带来了实惠。

 

社区商业的定位一般是以家庭化为主题,业态组合丰富,多层次年龄结构的受众顾客。它的目标消费群体较为固定,周边有着众多的入住的社区居民,可以较快的实现会员的吸纳与运营,以达到收益的稳定性。社区商业主要为社区居民提供生活必需商品与服务,这些商业与服务的消费频次较高,很多消费频次是以周甚至以日为单位的。另外,结合政府提出来的社区养老,社区商业会形成一个完善的产业链。

 

社区商业依托互联网,结合社区电商,社区商业会有一个大的价值提升空间。随着年青一代的崛起,人们对个性化和便利性的追求越来越凸显。既时尚、又多样、又温情、又方便的社区商业正好迎合的这一市场需求。对于社区商业来说,背靠着“最后一公里”的居民圈,消费客群清晰,可以与顾客实现无缝对接,以抓住人们“最后一公里”的需求打造社区服务体系概念,满足社区居民购物、服务、休闲、娱乐等需求。同时社区商业的体量要远远小于城市中心的购物广场、主题MALL,风险的可控性强。


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全国工商联房地产商会影视传媒联盟副秘书长,中购联购物中心发展委员会专家委员,中国城市商业网点建设管理联合会学术委员,北京大学零售业研究中心特聘专家,《中国商业地产》杂志副主编,全国房地产经理人联合会创新讲师,历任韩国希杰CGV影院开发总监、橙天嘉禾影城业务拓展执行总经理。 李总有多年的商业选址与开店的工作经验,对娱乐业态及零售业态组合、城市化的发展、商业选址、电影产业等具有深度研究,并且作为专业讲师给多家开发商企业、行业咨询机构、代理机构和高校进行了相应的行业培训,在多个行业高峰论坛、研讨会、专业微信群上作行业的交流与分享。