房地产的新常态与大趋势
新城控股高级副总裁 欧阳捷2015-01-27
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  行业的大变革的时代即将到来,所有的变革都不是主动的,所有的变革都是被动的,是被逼无奈的,而这场变革随着整个供求关系的变化而到来了。

  房地产目前到底是一个什么样的状态,实际上,不但行业外的人看不明白,行业内的人也未见得能说得清楚。在行业过去十多年的调控当中,可以说扑朔迷离,大起大落,所以我们很多人不了解房地产到底会变成一个什么样子,房地产未来的走向到底如何,甚至房地产企业没有方向,无法制定战略,也没有自己的行动纲领。包括万科总裁郁亮先生也说万科不做战略,不做判断,只做应对。但是作为一个企业来讲不知道大势,不知道未来就无法前行。所以新城控股在市场大势方面做了一年多的研究,我们也把我们的一些研究心得跟大家做一些分享。

  新一届政府上来之后两年时间里,只讲了四句话,第一句话叫做回归以市场为主导。第二句话叫做大力建设保障房,改造棚户区。第三句话叫做以人为核心的城市化。第四句话是稳定住房消费。

  为什么两年只讲这四句话,我觉得这里面是有深意的。在2013年下半年的时候,我们当时还非常不理解,为什么新一届政府上台之后基本不讲房地产,到了2013年底我们基本上理解了,房地产就是要回归以市场为主导,所以这两年来做的事情就是围绕这个东西做的。

  房地产逐步回归市场,而行政干预逐步退出,所以其他的三句话实际上都是为了国民经济健康稳定发展,特别是最近提出来的稳定住房消费,我们理解是变相为房地产正名,因为上一届政府把房地产妖魔化了,把房地产支柱产业地位取消了,但是房地产依然是支柱产业。所以要通过拉动消费来拉动国民经济增长,而拉动消费的重要的内容就是稳定住房消费。所以每一句话我们觉得都是含有深意的,虽然只有这短短四句话。

  今天的时间很短,我们不能给大家分享太多,所以我们其他东西都不谈,我们只谈供求关系。我们从2013年下半年开始对房地产行业做了一些判断,我们现在仔细的回头看了一下,我们觉得我们很多东西分析得还是有一定道理的。

  2013年8月份我们通过新浪个人微博发布了预测,2014年一定会有城市放开限购,说对了。

  到了2014年4月份我们在沈阳一个论坛上,我们讲限购一定会放开,但是到了8月份,限购放开的时候,我们其实已经不讲了,我们认为限购不重要,限贷才是核武器。

  到了5月份我们讲6月份的销售一定不会差,6月是全年的一个高点。在6月份出席的一个论坛上,我们提出了“区间波动论”,认为行业整个销售在2014年会介于2012-2013年之间,到年底看也兑现了。

  8月份,我们说金九银十一定会来,我们不应该太担心了,因为会比2012年和2012年之前的任何一年都好。实际上来没来呢?还是来了,因为确实比2013年之前的9、10月份都好,只不过比2013年差了一点。

  8月底我们又讲会局部降息,很不幸这一点我们讲的没有全对,因为他们全面降息,说明我们经济学的知识还不够,还需要补课。

  房地产的新常态

  我们讲未来的新常态会是什么样的,我们先把结论给大家,后面我们会为大家一一解析我们的观点。

  第一个观点,我们认为新常态是市场蛋糕不会变得太大,也不会缩的太小。

  首先,供应短缺时代已经过去了,我们的住房市场已经从快速增长期转向平稳发展期。

  其次,我们认为城镇化速度在放缓,改善性需求增长空间没有以前那么大了,有效需求已经在缩小。

  第三,住房建设速度依然在惯性增长,但是人的城镇化速度,就是人进城的速度远低于住房建设城镇化速度。

  第四,有一些城市的市场蛋糕甚至在缩小,比如说人口净流出城市现在很多,特别是三四线城市,甚至五六线城市,这些城市蛋糕肯定在逐步缩小。

  最后是房地产拖累了GDP,拖累了国民经济,也拖累了固定资产投资。

  另一方面,房地产的蛋糕也不会缩太小,因为需求还在,并且需求也不小。2015年的销售面积我们相信会在2012-2013年高位区间波动,未来是高位区间内,需求还在,所以区间很高。但是如果没有政策刺激的话,2015年的销售不会比2014年好,这一点我相信,今年可能会在我们年底盘点的时候来看一看,是不是这么回事。但是我们觉得政策刺激的可能性还是非常大的,概率非常大的。

  第二个观点,我们认为住宅市场已经进入去库存调整期,其实这个观点我们去年8月份已经在讲,我们看年底住建部的报告也讲这句话。

  房地产行业已经从暴利走向薄利,还没有走向微利。暴利时代十个项目十个都赚钱,现在薄利时代可能五个赚钱,三个持平,两个亏损,我们看一看标杆行业报表可以看到,他们报表中间有很多项目其实并不一定赚钱,所以我们最后总结就是市场仍然很好,但是不能太开心,大家不要期望会比2013年会更好,我觉得不要有这种幻想。

  行业整合是趋势,现在行业整合的趋势越来越明显,并购潮越来越大,企业有分化,大小都不容易。

  第三个观点,我们认为商业地产仍然处在跑马圈地的时代,但离终结时间不会太久了。一二线城市有的已经饱和,有的已经过剩,但是商业地产第一、第二梯队在三四线做,我们认为商业地产未来没有第三梯队,未来可能从跑马圈地时代进入战国时代,战国时代只有七雄,只有七个国家最后剩下来了,我觉得现在还没有进入商业地产的就不要进入了,因为商业地产学习的时间很长。

  房地产的大趋势

  在大趋势上面我们认为有几个方面,一个是四大分化,城市分化,板块分化,楼盘分化和企业分化,行业集中度在加速,去产能将开始全面启动,其实我们现在去产能还没有真正开始。第二个是房企正在转型与多元化,另外就是移动互联网的冲击,下面我接下来为大家汇报一下。

  为什么市场蛋糕不会变得太大?

  是因为市场已经出现存量需求在下降,增量需求也在下降的情况。

  第一个是存量人口的需求在减少,为什么说存量人口的需求在减少呢?我们看,投机性的需求已经基本没有了,为什么呢?房价上涨的预期被打破了,除了北京、上海一线城市,其他没有大幅上涨可能性,微调可能会有的,但是北京有没有可能呢?北京有可能,北京的房价和上海的房价不应该比香港、台北高吗?现在没有,但是未来呢?未来香港、台北会沦为中国的省会级城市。一线城市房价一定会比省会城市要高,所以北京、上海的房价一定会比香港、台北高。

  投资性需求明显减少,有的出海了,有的理财了,有的买了大房子在还贷,被套牢了。有数据表明,中国跨境投资总量已经从6900万美元上升到160亿美元,而且还在呈上涨趋势,投资客的比例从39.5%,已经下降到10.7%。

  改善需求也是逐年在下降,包括人均居住面积,家庭小型化,以及房地产税预期都会抑制我们改善性需求。有人认为35岁以上是改善性的需求,因为可能是第二次置业了,这个比例从三分之二下降到三分之一,这也证明改善需求还是在逐步下降的,这个背后逻辑是什么呢?背后逻辑是人均居住面积在大幅度提升,这是我们看到二线城市基本上都在27平方米以上,多的可以达到37平方米,大家都知道三线城市、四线城市住房面积都会比一二线城市更多,人均居住面积会更大,中国人均住房面积在发达国家中间去排也并不完全落后,已经接近发达国家的较高水平了。我们看全国改善性的需求动力已经在下降了。

  当然,我们刚需现在还呈现一个机械式的增长,所以婚姻的刚需和被城镇化刚需还是我们购房主力人群,所以我们觉得未来需求可能更多的、更主力的基本上是自住性需求。

  所以我们认为住房供应的严重短缺时代已经过去了。

  除了我们刚才讲的存量需求在下降以外,增量需求也在下降,我们研究结果发现城镇化的速度在明显放缓,大多数城市常住人口净增长量在减少,我们看这张图,上面是属于城镇人口的净增长,下面是属于城镇人口的净减少,如果我们仔细来分析看,我们看上下差别其实似乎不太大了,换句话说有可能有一大半城市是人口还在增长,有一小半城市在下降。

  我们具体来看一看,四个一线城市常住人口净增长都在下降,北京从2000-2010年十年时间,净增长60.4万人,2011到2013年年均常住人口净增长是51.2万人,下降了9.2万人,上海从62.8万人下降到37.7万人,广州、深圳是从30多万人和20多万人的两位数下降到现在的个位数,9万人和7.5万人,7.5万人对一个1000多万人口的城市来讲,就相当于人口自然增长,全国人口自然增长率是千分之五,去年是千分之四点九二,按照这个速度来看,一线城市深圳这样已经没有外来人口了。

  不光是一线城市,我们看到25个二线城市18个在下降,19个三线城市15个在下降,没有下降的城市人口净增长是多少呢?没有超出0.9万人,就是比以前最多增加一万人,对于三线城市来讲,平均人口是501万人,增加0.9万人,几乎看不出来。28个四线城市中26个在下降,当然我们统计的数据只有近百个城市,是因为我们的地方政府没有提供足够的数据,很多政府是不公布这个数据的,所以我们拿不到,只要能找到的所有的一二三四线城市,我们都找了。

  另外一组数据可以支撑城镇化速度在放缓,为什么呢?我们看到农村居民的新建住房面积,其实他还是上升阶段,年均全国农村居住住房面积,按照人均1平方米在上升,十年就要上升十平方米,这是很恐怖的数据,农村人口在过去减少1.3亿人,而农村住房建设用地丝毫没有减少,这是全国建设用地面积,而农村用地面积每年300多万亩,城镇每年才500多万亩,农村还在大量建房,农民离不开土地。

  所以我们在新华网上写过一篇文章,叫做“城镇化的路在农民脚下”,不是政府的规划。我们也看到市场容量已经见顶了,所以我们认为不会再有2013年,过去的时代是一个高增长的时代。我们判断未来住房销售面积会在9.8亿到11.5亿平方米之间,这是在高位区间内波动,我们认为波动才是市场经济。

  高增长时代的句号是2013年,所以未来进入一个平稳发展期,在这个平稳发展期当中整个市场应该说不会再有高增长了。未来可能我们会逐步过渡到以二手房市场为主的存量市场的发展期,因此我们看到固定资产投资在逐年下降,房地产已经拖累了GDP,去年三季度房地产的GDP已经下降到2.5%,中间蓝线是国民经济GDP,他不但拖累了GDP,而且拖累了建筑业,工业,同时拖累了我们上面看到的这条红线是金融业。固定资产投资直线下跌,我们相信还会一直下跌,这是为什么说没有政策刺激,房地产不会再高,但是如果有了刺激呢?是因为GDP在下跌,所以中央政府很有可能出台一些政策,来拉动GDP。有了刺激政策,我们相信会增长,但是市场蛋糕也不会太大,为什么呢?因为需求不在了,不是你说有刺激一定要买房,而且房价上涨预期已经打破,所以你买房得不到增值了。

  什么样的政策会让住宅市场更好呢,时间关系就不多说了,如果大家感兴趣会后可以下载我们的相关报告,我们官方微信上也有这个报告,后面可以提供给大家。

  为什么市场蛋糕也不会缩的太小?

  我们做了一下分析,未来三十年中国住房市场需要多少需求?我们经常讲投资机构眼光比较短,投资机构自己人说,他说我们在资本市场只能看半年,但是我们做企业,我们觉得要看的更久一些,如果不这样未来会有危机。

  未来三十年中国人口增长的情况,这个红线是每年的人口净增长,我们看到人口的净增长量在下降,但是人口总量还在上升。所以我们看到未来三十年,我们可以预估每年我们人口净增长是几百万人,而我们的人口会从现在的13.6亿人,增长到2043年的15.8亿人,还要增加2亿多人,这跟全球的增长趋势是一致的,到2050年全球人口增长要达到96亿人(联合国报告),比现在要多出一个中国和印度。所以我们如果按照这个逻辑来看,我们可以看到,每年的城市化率是1%,2030年如果达到70%,我们可以看到进入了一条平线,即便是平线,城市化率这条黄色线,城市人口还是继续增长,所以我们说需求还是在的。

  从1985年到2012年结婚人口一直在持续上升,我们有一些朋友不太注意,我们全国每结婚三对人就离婚一对人,这是很多人没有想到的。所以我们这里面包括了协议离婚、判决离婚、调解离婚。离婚的人其实也需要住房,这是我们看到全国的年龄人口段,这一部分是属于我们15岁到64岁人口,这一部分人口是属于还在购房的需求阶段,这一部分人还在上升,需求也在上升。我们注意到另外一个问题,我们看14岁以下的人口,他的增长在放缓了,他的线在往下走,所以意味着未来10年后的需求在下降。

  婚姻购房有多少人,我们按照结婚50%购房、离婚30%购房,我们每年的购房需求是往上走的,每年需要500-600万套住房。

  城镇化人口购房有两种情况,第一种情况是新进城的这些人,每年购房按照这个来计算,有数十万套需求,这有一个断崖,是城镇化率达到70%以后,新进程的人口购房需求会呈现断崖式减少。另外一个我们看到,常住人口城镇化率和户籍人口城镇化率之间有个差值,这一部分人在城市中间已经飘了很多年,就是我们的北漂,他们也有很强的购买房屋的意愿和能力,这一部分人的需求每年按照1%购房,每年需要60多万套。我们还有改善性住房,这个虽然呈下降阶段,但是现在还是逐步递减阶段,每年需要约300万套住房。

  我们把这几个部分加起来一看,每年至少需要800万套住房。全国2013年供应了1000多万套住房,我们仅仅这几类人就已经需要800万套住房,还有家庭小型化、还有单身人口,还有一些高端需求等等,我们认为其实住房需求还是基本上还是在的,但是如果对比2013年的一年销售1000多万套住房,我们觉得需求已经没有那么大了。

  当然到2030年城镇化结束之后,我们可能每年住房需求只有700万套左右,比现在还要下降100万套。

  租房要不要房子?租房也需要房。

  我们还看到另外一个问题,租房要不要房子?租房也需要房。我们刚才谈到50%的结婚人口购房,另外50%的人还要租房,他结婚不能住在原来地方,可能去租,租房的房子在哪里呢?如果结婚人口的50%租房,离婚的不租房,我们每年需要多少住房呢?需要约400万套住房。还有城镇化,80-90%的城镇化人口没有买房,也需要租房,加起来每年可能还需要800多万套住房,这个需求量是非常非常大的。

  我们现在全国有多少住房呢?现有的住房套数大概是2.5亿套,这是我们估算出来的,这个数据怎么出来的,我们后面再说。我们按照15%可以出租,一共才有3700多万住房,你把这些房子出租没了,之后再想租房怎么办呢?再想租房没有房子租了,我们认为未来租房的市场需求还很大。我们觉得90后可以不买房,但是不可以不租房,租房也需要房,现有的空置房最多供应五年时间。有人提出来空置房有4998万套,对不对我们不说,但是有一个常识,2003-2012年全国商品房竣工套数一共是四千多万套。这些房子全部空置了,等于这么多年,我们整个房地产制度改革和房地产市场化全部落空了,都没有了,所以,我们认为鬼城只是房子盖的早了一点,房等人总比人等房好一些。

  未来的住房更新有多少?

  现有住房面积有多少呢?这是上一届政府最后一次政府工作报告的数据,根据这个推算出来全国有2.5亿套住房,现在我们商品房占到77.6%,在过去的时代,我们的商品住房还占不到70%,大部分是属于非成套住房,旧房屋,老房子,这些房子的设计寿命都不到50年,我们现在钢筋混凝土住房的设计寿命才50年,以前的都要拆掉,按照人均商品住房只有13.38平方米,这一部分房子改造的空间还是很大的。

  我们看一下国家统计局的数字,这是1978年以后建造的住房,是直线上升的,这是属于商品住房,这是1978年以前的住房,大量住房寿命已经超过35年了,这些房子我们估算总共有100亿平方米,在未来15年全部要拆掉。

  这也就是为什么中央政府一直在强调保障房和棚户区改造,因为现在的商品住房仅能满足市场婚姻住房、改善性住房和城镇化需求,富余不多,如果保障房和棚户区作为更新缺口,这个缺口非常大,我们经过十几年的更新需求改善之后,到2030年前后才慢慢走向基本的平衡,就算按照这个逻辑算下来,我们做了一个数学模型,我们的人均住房面积会从32平方米增长到34平方米,整体面积并没有多出来多少,我们认为这个模型是成立的,白银时代至少还有30年。

  住宅市场已经进入去库存、去产能的调整期

  现在住房的供应端还在增加,住房的待售面积在增长,现在是4亿平方米,还在持续增长,住房的施工面积超过51亿平方米,也在持续增长,这是我们未来的潜在供应,而且我们的新开工面积和住宅竣工面积剪刀差还在扩大,另外一个是土地储备面积居高不下,国家统计局公布的数字是4.3亿平方米,我们分析了万科等一些标杆企业的土地储备数据,我们估计全国房企土地储备面积要超过12亿平方米,其中TOP10房企的土地储备面积就已经远远超过了4亿平方米,就算按照国家统计局的4.3亿平方米,按照容积率2来算,这当然不全是住宅,还有商业,我们住房可以供应六年时间,也就是说政府一亩土地都不再出让,住宅可以保证供应六年时间。

  2002年,房屋竣工时间大概是两年半,现在已经超过六年,竣工率已经跌到15%。当然我们也做了一个去库存的理想场景图,新开工面积降下来,竣工面积提上去,竣工率回到20%以上,也就是五年时间房屋竣工,我们觉得共识难以达成。更现实的模拟图,我们认为还是直线上升,这个结论我们是在去年9月份做的,我们发现了这个规律,然后我们得到验证,去年10月份我们看到全国的商品在建施工面积是67亿平方米,我们预测今年会超过70亿平方米,结果去年年底就已经超过70亿平方了。

  所以说,未来五年总基调是去库存调整期,我们认为是正常经济波动,不是大起大落,也不是大喜大悲。背后逻辑是什么呢?2005-2009年年均供应土地面积6.48万公顷,而2010-2013年几乎翻一番,达到12.3万公顷,这就是为什么目前几乎看不到有哪个城市是供不应求的城市,这是我们说的人的城镇化率远低于住房的城镇化率。

  商业地产仍然处在跑马圈地时代,但离终结时间不会太久了。

  2013年全球在建购物中心面积3900万平方米,中国的购物中心面积占全球一半,其中排名前十位城市,包括上海、天津、深圳等等前十位占了八位,我们看房企商业新开工面积也在上涨,我们统计时间节点是到去年10月,当时12月份数据没有出来,所以最后部分是下降的,如果把12月份数据加上去应该还是上升的。

  根据赢商网的统计,全国购物中心到2013年底是3700家,今年加上去估计要超过五千家,而且复合增长率已经达到了32%,超过了我们住宅行业的复合增长率,新增购物中心的数量一年达到420座,我们未来的购物中心可能会达到一万家,到那个时候全国的购物中心可能就覆盖了全部城市,所以,这个跑马圈地时代不会太久了,也就到2025年前后。

  但是分布严重不均衡,一二线城市商业地产大概占到83.5%,反过来三四线城市现在只有16.5%,也就是说,三四线城市意味着未来有很大的成长空间。三四线城市将要成为购物中心发展的机会和蓝海,他们商业空间有多大,我们算了一下,全国三线城市有54个,四线城市103个,按照平均人口算一下,容量大概1600个左右,每年160个,十年时间就没有了,加上一二线购物中心,全国十年时间商业地产跑马圈地会结束,会进入战国时代。

  目前,整个房地产除了住宅地产和商业地产之外,现在还没有看到可以盈利的商业模式,所以养老地产和旅游地产等等暂时不提。

  大趋势——四大分化、房企转型与多元化、移动互联网

  我们最后跟大家分享一下关于大趋势。

  第一个是四大分化,城市分化,一线城市总体供不应求,今明两年我们认为房价看涨。二三线城市多数供求均衡,但是人口基数和增长会消化库存,我们认为二线城市库存不是问题,但是四五线城市总体供大于求,有效需求不足。

  我们讲板块分化主要是新城区大盘比比皆是,老城区少有新盘供应。明星楼盘去化率可以达到70%以上,有一些弱势楼盘门可罗雀。

  品牌房企市场份额进一步扩张,现在标杆TOP50%市场占有率达到30%,我们认为超过50%的时间不会太久,大企业追求业绩增长,所以有压力,但小企业是生存压力。现在市场蛋糕正在重新划分,你抢了别人蛋糕,别人就没有口粮了,这就是现在大企业在做的一些事。

  关于行业整合,我们看到房地产行业去产能尚未启动,2008年金融危机,房地产企业从8.5万降到8万家,减少五千家,经过这几年的发展,2013年我们预计肯定超过9万家,我们到底需要多少房地产企业呢?我们按照住宅来算,一个楼盘大概十万平方米,这不算太大,我们全国去年竣工面积是8亿多平方米,销售面积11亿平方米,这样也只需要1.1万家房地产企业就足够了,加上房地产企业的连锁,8000家房企足够,这样90%的企业要退出房地产行业。

  第二个是房企转型与多元化,为什么现在出现很多房企在转型、在多元化?我们认为房企巨头已经没有更多的增长空间了,因为他们增长已经到了天花板,我们去年8月份做了一个预测,七家千亿级房企按照过去的复合增长率,只要六年时间,他们的销售总额就会达到2013年全国销售总额,即便把他们复合增长率降低一半,按照年均15%到20%计算,也只要到2026年,他们的销售额会超过9万亿,2013年是8.6万亿。这是不是真的会兑现呢?2013年他们销售总额是8400亿,而今年是1.11万亿,说明他们扩张的速度非常之快。

  所以我们认为这个模型,我们认为目前来讲还是成立的。这个现象最终当然不太可能出现,所以他们多元化战略,文化旅游养老海外等等什么都做,还有轻资产,因为未来市场不会再给他更大空间了。

  小企业的生存空间就更小了,就像上个世纪的电视机,不转型就只有等死。

  最后是移动互联网,移动互联网是未来的大趋势,这个大趋势会带来我们时代的大变革,我们必须要去面对这个变革,以后不参与互联网的企业,几乎不能够生存,房地产企业、传统行业一个都不例外,所以后面我们还会有嘉宾来讨论这个话题,这个话题我就不多讲了。

  我们认为白银三十年,但是生态圈更残酷,这是马云的一句话,绝大多数人会死在明天的晚上,见不到后天美好的太阳,我们认为真正的挑战现在才刚刚开始。

  我们研究这些工作,我们觉得是要站在行业的高度或者行业角度去谈,我们不是站在企业角度去谈,不是代表新城控股自己的利益去讲这些话,我们用前瞻解析,用数据说话,给大家还原市场的一个真相。

  现在的行业当中缺少一个带头大哥,在行业最艰难、最困苦的时候没有给大家一些方向,我们愿意尽我们一些力量给大家分享一点我们的研究成果,帮助大家更好的理解市场和认知市场。


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欧阳捷现任新城控股集团有限公司高级副总裁。2007年5月至2013年4月任江苏新城地产股份有限公司副总裁,2011年4月至2013年6月任江苏新城地产股份有限公司董事。分管行政、人力、信息工作。2013年4月至今任新城控股集团有限公司副总裁,分管品牌客服工作。2013年7月至今任江苏新城地产股份有限公司监事。