众筹模式开发购物中心的思考
旭辉集团旭美商业 陈敏2015-01-19
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何谓众筹?

所谓众筹:即大众筹资或群众筹资,互联网时代的众筹,是由发起人、跟投人、网络平台构成,通过互联网方式发布筹款项目并募集资金。

 

众筹、非法集资、REITs的区别

众筹:众筹的理念是“集众人之智,筹众人之力,圆众人之梦”,众筹当然不仅仅是筹钱这么简单,通过吸引一大批对项目感兴趣的小伙伴加入,从项目的定位、产品研发都让小伙伴们参与,聚集大家的智慧做出一个牛逼的产品,然后通过小伙伴的体验和口碑传播,将产品和更多的人连接,众筹强调的是一种参与感,这种参与是全方位的,参与众筹的人和项目、发起人之间是一种你中有我、我中有你的关系。众筹对发起人而言不仅是追求资金,还需要得到大家智慧的滋养、口碑的传播。所以众筹的核心是:人、钱、增值收益。

集资:集资是筹资人通过资金的聚集去做一个实业项目或进行资本的营运,主要分为借贷或股权投资两种模式,在借贷中出借人追求的是资金的回报,基本不参与项目的管理,而股权投资从一开始投资时考虑的就不是参与而是退出问题。集资的目的则比较简单主要是解决资金短缺的问题。所以集资的核心是:钱。

REITs:房地产投资信托基金是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。所以REITs的本质是一种封闭型投资基金。REITs投资人追求的也是资金的回报,基本不参与项目的管理。但是,受中国内地现有金融监管框架制约,现有的REITs产品并不支持国际上向公众投资者募集资金并返还回报的模式。所以国内REITs虽然呼声渐高,近期有望试点,但对绝大多数人来说过于高冷,难以触及。所以REITs的核心是:资金回报。

 

 

众筹咖啡馆的启示——北大1898咖啡馆案例剖析

2013年10月,在离北大不远的中关新园9号楼一处400平方米的地方,由时任北大校友创业联合会秘书长的杨勇作为发起人筹建的一家众筹咖啡馆。一开业便风光无限。全球的北大校友,都知道了北京这个角落里有一家叫北大1898的咖啡馆,不少异地的校友们已经开始邀请杨勇过去开连锁店。

剖析北大1898咖啡馆的成功,笔者总结以下几点要素:

定位精准:1898咖啡馆定位非常明确,叫北大创业校友之家,定位服务北大的创业校友,所以第一批股东,基本上都是北大毕业比较牛逼的创业者。1898咖啡馆实际上就作为了创业家聚会分享的平台,一个孵化园。

2014年春节之后还是这帮发起人,在位于北京金融街的金融客咖啡馆,它的模式可能比1898更具有代表性,其定位就瞄准北京乃至全国的金融行业校友。因为特殊商圈及行业人群定位,募集金额较高,三批募资就达到了1亿。 

  做圈子远甚于做推广:众筹咖啡馆的经营,不是让它本身靠运营挣钱,而是经营圈子。所有股东,均为北大各级校友,且以60,70后为主,这类人本身已在各自的领域取得了一定的影响力,相互之间许多都互相认识,彼此之间有利益需求是圈子存在的理性基石,需求互动越强,圈子越成功,1898遵旨就是互惠互利,帮大家发财。所以咖啡馆刚一开业,便盛况空前,包括北京大学的校领导,中关村管委会的领导,各个协会的会长、秘书长,各个校友会的秘书长等等,每个股东也都介绍自己的朋友过来。

 

互联网思维的运营模式

众筹股东中,需要有一些影响力大牌人物做幌子,吸引其它股东跟进。股东人数控制在200人以内,股东结构搭好,有压轴的,有做托的,有干活的,少量寻求帮助的种子选手,但主要为圈子贡献活力的股东要占70%,他们是资源需求和供给都比较旺盛的核心人群,互相创造价值做成生意的概率较大。第一批股东,全部来自创业联合会。主要是点击科技的王志东、创新工场的陶宁、蓝色光标的赵文权,还有拉卡拉的孙陶然等等。

1898每位众筹股东一年至少到店里来值一天班,至少贡献一场活动。参与的人一多,可以吸纳更多人才资源,自己管理起来省心。比如某个做互联网创业的股东,可以利用这一天轮值的机会,在咖啡馆举行一个互联网活动沙龙,他可以利用在行业的影响力,把平时很少联系的同行朋友聚在一起集中会谈,时间更有效率。

咖啡馆本身挣不到什么钱,但要为股东做好增值服务,帮他创造接业务的机会,提升咖啡馆的附加值。在这些以熟人圈子为基础的众筹事件中,众筹咖啡馆就像一个小型的交易平台,很多股东已在跨界的平台上有所收获,大多数股东的收益早超过了当初的投资。

 

众筹思维开发购物中心的构想

开发一个购物中心远比开一家咖啡馆复杂得多,商业地产行业也是远比咖啡行业庞大复杂得多的行业。对于动辄投资上十亿的购物中心来说,远非一般中小开发商所能胜任,首先就面临着资金和人才经验方面的困局。如何运用众筹思维开发一个购物中心,笔者思考如下几点:

一、圈子

就像北大1898咖啡馆一样,购物中心的众筹也是从经营圈子开始入手。因为商业地产行业是个产业链非常冗长的行业,横跨金融企业、开发公司、设计院、顾问咨询公司、主力店及品牌商家、营销代理公司、活动策划公司、运营管理公司、广告公司、媒体、施工单位等等上下游产业链。每个产业链都需要从中分得一杯羹。

何不把每条产业链的精英汇聚在一起,比如由某明星职业经理人牵头作为发起人,整合各产业链的行业专家和骨干人员。集各行业专家之所长,筹众人之力,圆众人之梦。购物中心前期选址、定位规划、主力店洽谈、方案设计、品牌落位、招商及后期运营,都将由各条线的专家组织头脑风暴。每个人都把项目当做自己的一份产业去经营,极具主人翁精神。购物中心众筹,筹的不仅仅是资金,更是人力和商业地产产业链的有机整合,就像小米科技布局的互联网生态产业链所做的那样。购物中心产业链圈子聚首,就像攻读地产MBA学位。众所周知,攻读MBA,读的不是书,实质是经营人脉和圈子。

购物中心开发最大的2大瓶颈资金和人才,如果圈子搭建成熟,这2条难关将轻易被攻克。

二、筹资

作为第一个项目,假设预期投资5亿元做一个购物中心,聚合圈子内的200个人,每人出资100-500万,100万起步,500万封顶。不能有人绝对控股,保证每位股东权益差别不大。对于地产生态链里的成功人士来说,100万是个不太困难但也不算小的一笔投资,而且是随着开发进度分期拿出来。每个人必将抱着比打工更积极卖力的心态去完成自己份内的责任。这样,每个人还可以成为万达王思聪一样的小股东。

三、股东结构和责任

汇集商业地产全产业链的各行业职业经理人或行业骨干200名,每人所占股份均等。从200人中选行业影响力大和专业能力强的7或9位进入执委会。在开发、设计、顾问咨询、招商、运营管理、品牌商家等各条线,有且仅能有一人进入执委会。执委会有决策缓冲作用,要选有威信能镇场子的,伺候好执委会的人就搞定了整个股东群体,各条线就好分工协作。比如毛大庆这种类型的明星职业经理人,最适合作为发起人,把精力重点放在资源整合,平衡利益。

四、后期收益

个人增值收益:在这些以熟人或者说同一生态链为基础的圈子中,众筹购物中心就像一个大型的社交平台,很多股东可以在产业链的平台上有所收获,进可继续通过成熟的众筹购物中心开发经验带来收益,退可通过项目积累的人脉和经验获取更多合作机会。

后期运营收益:得益于购物中心产业链的群策群力和专业分工,购物中心后期得以稳定运营并带来业绩提升和租金增长,各股东可以分享逐年增长的租金回报。

资产增值收益:购物中心开发之初即可制定退出机制,后期在资本市场变现,并享受资产升值的收益。

 

笔者后记:网上关于众筹的资料很多,但是关于购物中心的众筹模式却鲜有提及。也许是鄙人孤陋寡闻,也许购物中心众筹模式面临诸多我没有预料到的因素先天困难,所以至今没有找到成功案例。欢迎各位同行积极交流探讨。

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各抒已见
 
地产科班出身,曾在DTZ戴德梁行、RET睿意德商业地产服务部任职助理董事,后任职宝龙商业集团。现就职于旭美商业管理有限公司资产管理部。曾在华南、华中、华西区有近10年实战操盘经验。在商业地产营销策划、定位规划、招商、资产管理方面有丰富的实战经验。 《商业不动产》《中国地产市场》等多家地产媒体专栏作者.

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