李亚明:中国商业地产的四方精神(一)

中国的商业地产发展有着不同于其他国家的特点,随着社会化进程的加快,城镇化的突围在一定时期内取得了突破性的进展。但随之而来的行业问题也愈发的明显。商业地产作为城市功能的核心动力,其具有促进经济活力,完善居民生活,增强城市功能,保障就业输出等社会属性和行业特征。同时,购物中心作为商业地产在城市功能体现中最具代表性的载体,浓厚的城市性格和强劲的人文属性使其具有更为多元的商业风格和人居特点。

因此,房地产业在受到制度改革的着力加强和发展转型的运势影响的背景下,也更为积极的去追求新的利益增长和发展高度。中国商业地产从兴起到白热,短短十年间,就已发生了翻天覆地的变化。对于所有的行业从业者而言,这是值得为之雀跃的,但行业发展过程中,也有一些值得我们反思的因素。商业项目的开发和建设不同于住宅开发和产业地产开发。商业项目的开发首先需要了解商业,懂得商业。它不是硬性的建筑开发,也不是软性的商业集聚。它应该从符合人们生活需求,满足城市经济特点,反应城市人文情怀,培植城市经济活力等多角度去出发,进而在城市的功能体现中获得城市的商业价值。

因此,做好商业地产,需要站在区域乃至城市的高度去思考,需要政府、开发商、管理商、投资商四方来进行通力的合作,才能够做出与城市味道相匹配的项目。

一、开发商应加强互信

住宅开发完全不同于购物中心开发,住宅项目开发商可以自己分析消费者市场,根据对市场需求的研究做出产品定位。决定户型的比例以及住宅产品类型,然后进行销售。但这不适合于购物中心项目的开发,商业物业如果经营不善,商业物业价值则无从谈起。中国购物中心的开发商多数是从住宅开发商转变而来,在住宅市场的成功导致了路径依赖,购物中心开发商沿用住宅开发的思路会导致以下四个问题:

(1)主导开发、强制供应思维

住宅市场基本上是一个消费者与使用者合一的市场,而商业物业市场则是一个消费者与使用者分离的市场,购物中心不仅要考虑消费者的需求,更重要的是考虑经营商家的需求,购物中心最终是要通过不同的经营者〔使用者)提供各种商品服务来满足消费者的需求,如果沿用过去的强制供应开发模式必然导致问题。购物中心的开发必须提前做好整体定位、确定业态及经营商家,然后根据使用要求去指导规划设计工作,这样出来的购物中心才能符合经营商家的要求,购物中心才能最终营业。我们遇到形形色色在这方面出问题的开发商,比如说想做超市卖场荷载不够、想做餐饮却没有烟道,这些都是并发商强制供应模式导致的直接后果,空置、重新改造甚至烂尾时有发生。

建议:改变开发思维、学习那些成功的专业商业地产开发商的开发模式,先做好市场定位。

(2)脱离实际,好高求大

许多开发商对自己的项目情有独钟,总认为应该做一个当地最高端或者最大的购物中心,有时甚至完全脱离项目所在的市场支撑环境。高端的商业项目不但招商难,而且租金也比较低,为引入一两个国际品牌需要付出很大代价。商业体量太大,如果超出当地市场的支撑范围,必然导致空置,而且项目越大,项目投资额度会直线上升,而投资回报率却在边际递减。好高求大带来的后果就是项目招商难以落地。

建议:方向比努力更重要,重视并做好前期市场定位与财务分析的工作,缺乏经验可以聘请委托专业商业管理公司来完成这项工作,有理有据地确定项目的体量以及档次。

(3)自信心爆棚,漠视专业公司的劳动成果。

中国十年的房地产牛市让国内的房地产开发商信心爆棚,过于相信自己的判断力,持续的成功让这些开发商没有机会明晰房地产开发的风险所在,通常商业地产开发在开发商的投资构成中比重偏小,对风险估计不足,战略上不够重视。这就为开发商漠视专业公司埋下了伏笔,认为商业地产的开发也不需要前期的专业顾问服务,或者觉得自己内部简单做一个研究和定位就完事了。实际上,国内大多数商业地产开发商内部基本没有能力完成有质量的市场定位、建筑设计、工程管理及运营管理等工作。

另外一方面,国内的住宅市场一直旺销,传统的销售代理公司为了拿住宅销售代理.一直低费用甚至无费用提供前期策划服务,更加重了开发商的惯性思维,认为商业地产前期顾问服务也可以低费用、无费用的进行,殊不知商业地产的前期顾问涉及的内容与工作强度远比住宅策划要多得多,低费用基本就等于给了顾问公司一个很低的工作费用,顾问公司从控制成本的角度出发,节省了工作时间和研究强度,最终出来的成果往往是敷衍了事,对于一个动辄几十亿的项目而言,不负责任的建议将会导致非常严重的财务后果。

建议:重视专业顾问公司的力量,聘请有实力和操作经验的专业管理公司和设计公司。

(4)以住宅开发的回报率要求购物中心开发

大型的购物中心的开发,需要一次投资建成,然后依靠长期的,渐进增长式的租金收益来收回投资,这与住宅的滚动开发、短平快回笼资金的开发模式截然不同。为了吸引好的品牌商家进驻,购物中心不得不采取前几年租期内低租金,甚至部分免租金形式吸引主力店、品牌商家进驻。这些都决定了商业地产开发的投资回报率是一种长期、前低后高、但却相对稳定的收益模式。

根据汉博商业操作大型商业项目的经验,购物中心回报率一般在8%-10%之间,回收期较长,在8—12年之间。这与住宅开发动辄30%以上、甚至百分之百的投资回报率差距较大,一些开发商通常以住宅开发的评价体系来评价商业项目,这是不科学也是不现实的。住宅项目以销售为目的,一个项目的高回报率并不是可持续的,下一步还需要在市场上寻找新的项目,在土地招拍挂的今天,不正常的超额回报一定会被市场挤压到正常回报率附近,新的项目可能就是一个价值陷阱。

但商业项目却是越养越值钱,不但能获得长期持有的租金收益,而且获得了商业物业增值的长期收益,这些都是住宅开发比拟不了的,一旦中国国内REITS市场开放,拥有优质的商业物业资产将提供开发商重新融资或退出的新机会。所以从大的历史观来看,商业地产开发与住宅开发代表两种不同的盈利模式,适合于不同的开发主体,迎合于不同的开发目的,两者并没有可比性,更不能用同二种评价体系来评价。

建议:了解商业地产开发的盈利模式,放弃不现实的回报要求.,尤其是开业前期的高租金预期,建立理性的回报预期

(二)政府加强规划布局

上述许多开发商的问题源头可以追溯到政府相关部门,尤其是土地供应规划及指标的确定上。区城的商业网络如何规划,商业网点与交通网络的配合,一个地块适合做多大的商业,这些问题在政府规划层面上其实没有得到很好的解决,甚至仅凭经验直觉来确定一个地块的控规指标,导致同一区域每一个地块都有大规模的商业出现,既增加开发商的压力,还会导致大量重复建设。一些地块并不适合开发大型商业,由于政府的卖地思维和规划指标难以突破,只好硬着头皮开发,导致了大量重复投资的问题。

建议:政府在区域开发前,应进行专项的商业规划.合理控制及调整出让地块的商业面积比例和供地频率。定期根据市场变化,修改控规,并允许开发商进行合理的规划指标修改。


分类:实战启示分享
标签:汉博,汉博商业,李亚明,商业地产,购物中心
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各抒已见
 
二十多年房地产开发经验,熟悉房地产开发过程的各个环节。2007年进入北京汉博商业管理股份有限公司,开始涉足商业地产领域,参与并完成北京首地大峡谷、合肥之心城、成都阳光新业中心、福州五四北泰禾城市广场、北京远洋万和城等40余个大型商业地产项目。积累了大量的商业地产开发战略、前期定位、设计规划、招商、工程机电、运营及投融资管理等一线实战经验。

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