商业地产跑马圈地的时代即将终结
新城控股高级副总裁 欧阳捷2014-11-27
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购物中心已经成为国内最抢眼的商业地产形态,据报道,截止2013年底,全国购物中心数量达3700多家,预计到2025年,购物中心将超10000家。

与此对应的是2013年全国消费品零售总额达到23.7亿元,是2003年的4.5倍,城镇居民人均可支配收入达到2.6万元,是2003年的3.2倍,按照年均增长7%计算(过去十年年均增长13.7%),2033年,城镇居民人均可支配收入将达到10.4万元,中国的商业消费时代正在到来。

根据赢商网提供的数据显示,中国在建和已经建成的商业购物中心的83.5%在一二线城市,一二线城市共37个,总人口约为36000万人,按此计算(按2013年购物中心平均面积7万平米/座,赢商网数据),人均购物中心面积已经达到0.6平方米(按城乡总人口计算),显然有的城市已经严重饱和,未来或将明显过剩。

那么三四线城市又如何呢?

三四线城市城乡总人口约为6.98亿人,其中市区人口一般约占一半。而购物中心的面积预计仅约为0.5亿平方米,人均不到0.1平方米。

三四线城市正成为商业地产跑马圈地的主战场,据统计,近几年标杆商业地产企业都加大了对三四线城市的投资,如万达2009年以前都在一二线城市投资,到2009年开业的项目达到17个,而到2018年,在一二线和三四线开业的万达广场将分别达到95个、96个,基本上达到1:1。龙湖商业地产直到2015年开业的项目都在一二线城市,2018年一二线城市和三线城市开业的商业广场将分别达到23个、4个。中粮未来五年要做20个商业广场,一二线城市的合适地块可不太容易找到。凯德未来五年计划100个购物广场,苏宁号称要做50个广场、300个生活广场,相信大多数会在三四线城市。三四线城市面广量大,新城控股未来也要发展100个吾悦系购物中心,其中一二三四线城市都会布局,而三四线城市或是未来的机会与主战场。

三四线城市商业地产的空间有多大?

从欧美消费水平和购物中心配置来看,中小城市一个购物中心可以覆盖5~10万人。

全国全部地级及以上城市数有289个,其中三四线城市有54个,常住人口均值为509万人,四线城市103个,常住人口均值为411万人(均含城乡人口)。从中国目前消费水平和商业格局来看,消费力尚不足,传统商业零碎而分散,但面广量大,未来购物中心将成为商业的主力新形态,结合国情估算,一个购物中心覆盖市区人口20万,一个三线城市将可以容纳12个购物中心,一个四线城市可以容纳10个购物中心,全国三线城市54个,大致可以开业550个购物中心,四线城市共计108个,可以开业1000余个购物中心,加起来最多不到2000个购物中心,还要考虑更多的零散而分散的百货大楼、商业步行街、专业市场、临街社区商业等传统商业,按照目前商业地产企业的发展速度和规划布局,以及目前规划在建的项目,未来三四线城市商业地产的发展空间可能到不了2025年就会达到天花板,换句话说,还有不到10年时间,商业地产的跑马圈地时代将被终结,并进入商业体竞争、业态竞争的战国时代。

10年太久,只争朝夕!商业地产的机遇期稍纵即逝了。还没有开始做商业地产的企业就不要再尝试了。


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欧阳捷现任新城控股集团有限公司高级副总裁。2007年5月至2013年4月任江苏新城地产股份有限公司副总裁,2011年4月至2013年6月任江苏新城地产股份有限公司董事。分管行政、人力、信息工作。2013年4月至今任新城控股集团有限公司副总裁,分管品牌客服工作。2013年7月至今任江苏新城地产股份有限公司监事。