王玮:产业地产的诱惑和陷阱

看到一篇关于所谓产业地产黄金十年即将到来的文章,笔者很不以为然并禁不住要用数据和事实说上几句。

中国房地产的黄金十年形成了房地产主宰一切的思维,从开发商到众多的短线基金投资都可以获得20到30%甚至更高的回报,也造成了极大的价格要素的扭曲,将很多的传统或其它产业逼入困境甚至是绝境。很多之前不管是从事什么行业的公司都要介入房地产。

现在行业的观念上存在一种较大的误导,即以为住宅地产之后,还有商业地产,还有旅游地产,还有养老地产或者是其他什么产业地产等,其实都是源于这种房地产盈利模式的“可持续思维”。一些所谓的“行业人士”和并不专业的媒体也跟着推波助澜和大肆忽悠。将各种名目不同的产业地产的馅饼画得美丽诱人,制造了一个又一个产业地产的陷阱,让我逐一说明:

1.商业地产,这些年的商业地产大跃进,各种综合体、购物中心和商业街加上原本就存在的传统商业等已经使绝大多数城市的人均商业面积全部超出了2平米的警戒线。

我反复强调以目前国内的城镇人口的年均2.7万元的可支配收入计算,扣除住房、教育、医疗、交通、水电煤等的消费,你还可以用在经商业地产渠道的消费最多不会超过2万元,(国家统计局的数据是1.8万)。而对于任何一平米的商业面积来说,如果年销售额达不到1万元,则按通常10%的租金贡献率折算大约可以获得1千元年租或每天2.7元(1000/365=2.7)的日租都不能保证。而且对于目前很多城市的数倍于2平米的人均商业配置,这个潜在的2.7元的日租金还要进一步的肢解分化,所以无论是对于开发商还是购买了商铺的小业主,商业地产的投入何谈回报啊?

这次在沈阳参加北购联购物中心年会接受媒体采访时,我在说明了电商的影响不过10%而商业地产大跃进的供过于求的冲击可以是200%、300%甚至更高时,记者问我有什么办法可以帮助这些项目?我直接回答“没有!”。不然的话那些违背经济规律的事情大家还可以大做特做。所谓“差异”和“体验”大多数都是忽悠。在供给比需求稍大一点时,优胜劣汰还能有些作用。但面对如此严重的过剩的确也太惨烈了点。未来几年对于住宅地产商来说主基调都是去库存,可是对于商业地产来说这个“去库存”的词都不存在,基本就是等死了。

2.旅游地产,去年参加国际主题乐园的一个年会得知一个数据对比,即美国的主题乐园是100多家,而中国已经超越了3000家。比美国定义的超过40万平方英尺的区域型购物中心的总数2690个还要多。

人家是购物中心一年怎么地最少也要去10到20次,而主题乐园一年也就去个1到2次最多了。旅游地产市场需要的专业和投入其实比商业地产更是有过之而无不及。迪斯尼经历了近百年的发展才形成了今日的规模(也就个位数)自然有其中的道理。旅游地产也是要在上面提到的人均2.7万元的可支配收入中分一杯羹的,发展空间可想而知。通过国际概念设计公司的平台也使我有机会接触不少国内的想涉足旅游地产的开发商,我告诉他们如果想通过景区开发并通过出售景区商铺变现的话,最好还是趁早不要碰旅游地产。我在上面讲的商业地产的供给情况也同样适用于旅游地产的商铺。而其中的大多数的开发商对于旅游地产后续的管理经营和不断更新以及人才储备等几乎都是空白的。

3.养老地产,中国的老年人其实不缺住宅,未来更不缺。他们更需要的是养老服务而不是养老地产。

根据乐观的估计,国内的住宅地产的拐点会出现在2020年。届时有太多的空楼和鬼楼,你随便拿来,只要能提供养老服务就会有市场。我去年参加正和岛的活动,深度考察上海亲和源,这个在上海很早就涉足养老地产的领军企业。结束时我对亲和源奚董事长说我理解了亲和源其实更像是养老产业的“酒店管理公司”,亲和源的价值链在于前期的适合老年人起居、走动、交流、生活和服务的规划和特别是后期的营运和管理。造这些房子在亲和源的养老产业中的价值链中占比很低。奚董事长和我握手表示认同。于是我又想到了酒店行业的管理公司,他们真是聪明啊,知道如何在酒店行业的产业链中获取最大的价值而不是涉入酒店资产的投入。你有听说过“酒店地产”吗?

笔者进一步研究了一些关于养老地产的论述,其中引用了国内的人均养老床位数是2%和所谓发达国际的4-5%差额来证明国内的养老地产的发展空间如何之大,但发表这些观点的人恰恰忽视了发达国家是国家和政府负责养老这一块,和你地产商想买住房给老年人不是一码事。所有观点也都不否认国内的养老地产还都是要瞄准小部分的高端富有老人这一群体,这就更加没辙。就像商业地产一样,你全部造有LV进驻的高端商场可能吗?(这难道不是很多的地方政府和开发商们想要的吗?)近来我们已经开始看到了之前一些信誓旦旦进军养老地产的企业已经开始全线溃退的一幕,我只能说是不撞南墙心不死啊。

4.产业地产,产业地产真的是可以包罗万象的,比如很多产业园区其实更多是政府的功能,像新加坡的裕廊工业园,其设置、规划、建设和管理需要进行国家和地区间的需求和竞争分析,其中的复杂和专业程度大大超出一个开发商所具备的能力。也不要以为你租出去一个仓库就是产业地产或者就是物流地产了。

又比如中国传统文化是轻商的,因为轻视也容易把事情看得简单,对于“商业地产”,他们真的会以为地产是主体,商业是定语。语法上似乎也没错,但我常常举例“戏剧舞台”,你能说舞台是主体,戏剧是定语吗?商业至于地产的关系就像演戏和舞台的关系,演戏和搭台,孰轻孰重就很清楚了。所以千万不要以为你造一个壳就可以做里面的一切事情了。我们很多在黄金十年大发了的老板们往往都会过高估计自身的能力,真的以为自己可以是无所不能的。

写这些是为了给膨胀中的中国房地产思维降降温、压压惊。从现在开始到2020年,如果房地产的拐点还能支撑到那天才到来的话,对所有真正从事房地产事业的企业来说现在的几年就是一个转型窗口期,企业的决策们应该潜下心来,认真的研究各不同行业的本质和趋势。

只要以稍微专业一点的角度去审视就知道产业地产其实看上去并不诱人,没有一个可以和房地产黄金十年那样的盈利模式相比。如果你弄明白了这个道理,也准备好了可以从快速地造房子出售盈利模式转变到扎扎实实地长久地做服务中去,并知道不会再有之前这样的利润和回报,则你转入的行业甚幸。综上所述那种简单认为产业地产会有下一个黄金十年的观点很幼稚可笑,体现了一种房地产膨胀思维的一厢情愿。如果不明白这些,不如先停下来什么都不做也不失为是一个选择,切忌盲目乐观转型,这样至少还可以留住你黄金十年所积累的财富。


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标签:商业地产、旅游地产、养老地产、产业地产、黄金十年
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中国购物中心产业资讯中心高级顾问,澳大利亚澳瑞姆中国战略顾问。20多年市场零售和商业地产的从业经历,先后担任英之杰、FILA、太古和正大集团的首席代表、董事总经理、地区经理和副总裁等职务。 集零售商/开发商/服务商三个购物中心产业链相关平台的全面视角,具有出色的中英文和专业沟通能力和丰富的国际国内行业人脉和专业视野。